インフレ時は株式と不動産が有利？
２０２０年と２０２１年は評価益が急上昇しましたが、２０２２年は、指数２０５０を限度として頭打ちになっています。現在のようにインフレの時には、一般に株式と不動産が有利だと言われていますが、今回、株式については当てはまりません。もう少し説得力のある言い方をするのであれば、株価は２０２１年までに上がり過ぎたので、本来であれば２０２２年は下落すべきところを、インフレに対応して下落せずに踏みとどまっている、ということでしょうか。
私は東京に住んでいますが、周辺の地価は現在、坪３００万円程度に上昇しています。これでは、普通の人は買うことができないのではないでしょうか。東京の地価の行方を知りたいので、ダイヤモンド不動産研究所の記事を見てみます。
東京都の土地価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！
東京都の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
東京都の土地の価格・相場は？
現在の価格は、219万円／坪（10年前比+22.0%）
東京都の土地価格相場は坪単価 219万円（66.2万円/㎡）となった。過去10年間で+22.0%となっている。これは東京都周辺の取引価格（売却価格）を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
東京都の土地価格
8,276万円（219万円/坪）
10年前比+22.0%（前年比+3.7%）
平均駅距離 : 12.91分
平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
平均土地面積 : 125.0㎡（37.9坪）
※2020年時点の価格相場です。
■現在の土地価格
東京都：8,276万円（219万円/坪、10年前比+22.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
埼玉県：3,170万円（54万円/坪、10年前比▲2.5%）
千葉県：1,615万円（27万円/坪、10年前比+24.9%）
神奈川県：3,910万円（81万円/坪、10年前比▲10.9%）
東京都の価格は過去10年で+22.0%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス（ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など）により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、+22.1%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向（GDP規模）は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
2030年の土地価格を予想
- グッドシナリオ
12,542万円（331.7万円/坪、10年間で+51.6%を予想） - ノーマルシナリオ
10,101万円（267.1万円/坪、10年間で+22.1%を予想） - バッドシナリオ
7,475万円（197.7万円/坪、10年間で▲9.7%を予想）
■10年後の土地価格
東京都：10,101万円（267.1万円/坪、10年後は+22.1%）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
埼玉県：3,118万円（53万円/坪、10年後は▲1.6%）
千葉県：2,023万円（33万円/坪、10年後は+25.3%）
神奈川県：3,429万円（71万円/坪、10年後は▲12.3%）
ノーマルシナリオで、10年後に+22.1%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆東京都の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 214万円／坪 |
| 2010年 | 179万円／坪 |
| 2015年 | 185万円／坪 |
| 2020年（現在） | 219万円／坪 |
| 2025年 | 243万円／坪 |
| 2030年 | 267万円／坪 |
２３区の現在地価と将来地価予想
| ２３区 | 現在地価 万円／坪 | 過去１０年値上がり率 | １０年後地価予想 万円／坪 | 将来１０年値上がり予想 |
| 千代田区 | 259.0 | 22.0% | 315.8 | 22.1% |
| 中央区 | 268.0 | 22.0% | 326.5 | 22.1% |
| 港区 | 256.0 | 0.7% | 297.5 | 16.3% |
| 新宿区 | 287.0 | 36.9% | 362.4 | 26.1% |
| 文京区 | 291.0 | 32.3% | 332.5 | 14.1% |
| 台東区 | 254.0 | 39.6% | 341.0 | 34.4% |
| 墨田区 | 231.0 | 30.1% | 303.7 | 31.5% |
| 江東区 | 292.0 | 19.6% | 299.4 | 2.5% |
| 品川区 | 278.0 | 23.0% | 260.6 | -6.1% |
| 目黒区 | 311.0 | 18.4% | 247.2 | -20.4% |
| 大田区 | 264.0 | 14.7% | 275.8 | 4.3% |
| 世田谷区 | 262.0 | 16.7% | 229.1 | -12.4% |
| 渋谷区 | 299.0 | 34.6% | 340.1 | 13.7% |
| 中野区 | 230.0 | 23.9% | 177.0 | -23.2% |
| 杉並区 | 245.0 | 17.0% | 257.6 | 5.3% |
| 豊島区 | 266.0 | 32.4% | 282.1 | 6.1% |
| 北区 | 195.0 | 47.4% | 201.1 | 3.4% |
| 荒川区 | 192.0 | 24.6% | 188.8 | -1.7% |
| 板橋区 | 177.0 | 28.7% | 237.9 | 34.4% |
| 練馬区 | 176.0 | 15.1% | 139.7 | -20.6% |
| 足立区 | 128.0 | 14.7% | 118.8 | -7.1% |
| 葛飾区 | 161.0 | 15.9% | 154.1 | -4.2% |
| 江戸川区 | 151.0 | 16.3% | 166.7 | 10.6% |