運用益は17,000万円
運用益は東京都文京区西片の土地23坪、建物33坪の建売住宅相当です。金額としては、１億７千万円程度になります。東京都文京区西片には、文京区立誠之小学校があり、勉強熱心でお金に余裕のある親が子供を入れたがっているようです。ただし、文京区の小学生は、ほとんど私立の中学校に行くので受験勉強が厳しそうです。
文京区西片は１坪６５０万円
１億７千万円のうち、おそらく家屋が2千万円程度、土地代が１億５千万円ほどを占めるでしょうから、１坪当たり６５０万円と計算できます。最近の底値であった、２００５年の２倍近くに上昇しています。
東京では住宅資金が最大
人生の三大支出は、「住宅資金」「教育資金」「老後資金」と言われますが、東京のサラリーマンの収入は、大半が住宅費に使われるようですし、その中でも一戸建てを購入する場合には、土地代が圧倒的になります。
住宅購入タイミング
私の知り合いの中には、土地バブルのピーク近くで一戸建てを購入し、後悔している人達がかなりいます。一方で、２００５年頃の底値の頃に土地を買えた人もいます。住宅購入は、結婚、子育て、貯蓄金額、住宅ローン利率、社宅の事情など様々な要因で、その時期が決まりますので、運によるところが大きいと思います。私の子供たちは、これから住宅を購入することになるのですが、どのタイミングが良いのかは予知することができません。
ギャンブル性の高い住宅購入
株はギャンブルだからと言って、やりたがらない人がいますが、日本の不動産は、アメリカの株価に比べるとはるかに変動幅が大きく、住宅購入こそギャンブルの性格が強いともいえるでしょう。
渋谷区松濤は１坪９００万円
先日、高級住宅地として有名な渋谷区松濤を通りかかった時、１坪９００万円で西向きの整形地が売りに出されていたのを見て、最近は少し上昇しているのかなと思いましたが、現在、同じ松濤で土地２３５坪の新築未入居物件が４０億円で売りに出ています。私では、固定資産税ですら支払えません。
生産緑地の2022年問題
今年は、生産緑地の2022年問題の年ですが、「生産緑地の2022年問題」とは、1992(平成4)年に生産緑地法が改正されたときに指定を受けた生産緑地が、30年を経過する2022年に一斉に指定を解除されることによって、不動産市場の混乱や都市環境の悪化などが起こるおそれがあるとされている問題をいいます。
この問題は、本来であればとても大きなテーマなのですが、２年前から始まった新型コロナウイルス、２月のウクライナ侵攻の陰に隠れて、ニュースなどで取り扱われることがほとんどありません。最近の状況を確認しましょう。
今後の見通しを確認してみましょう。diamond不動産研究所の記事です。
「生産緑地」とはどのような農地か
生産緑地とは、都市計画法によって「生産緑地地区」として指定された市街化区域内の農地です。市街化区域内にある農地は宅地並みに高額な税金が課せられますが、「生産緑地」の指定を受けることで、軽減措置が講じられます。
土地の大量売却が懸念される「生産緑地の2022年問題」とは
1992年（平成4年）、現在のかたちに生産緑地制度が改正された当初、三大都市圏の特定市には約4万5000ヘクタールの農地があり、そのうち約1万5000ヘクタールが生産緑地の指定を受けました。
その後、三大都市圏の特定市にある生産緑地でない農地（特定市街化区域農地）は年々減少し、いまや3分の1ほどになっています。一方、生産緑地はほとんど減っていません。その結果、三大都市圏の市街化区域内にある農地の半分強を生産緑地が占めるまでになっています。さらに、面積ベースで概ね8割にあたる生産緑地が2022年に指定期限（30年）を迎えるのです。
これにより、三大都市圏特定市の市街化区域内農地（生産緑地でないもの）と同じように、今後、生産緑地も急速に宅地化されるのではないかというのが「生産緑地の2022年問題」といわれてきた問題です。
指定期限（30年）が到来した生産緑地は、市区町村に買い取りの申し出を行うことができますが、地方自治体の財政状況は今回のコロナ禍もあって非常に厳しく、実際にはほとんど買い取りは行われないでしょう。また、ほかの農業者へのあっせんも価格の面から現実的ではないでしょう。そうなれば、生産緑地の指定は解除されることとなります。
では、実際に市区町村への買い取り請求が行われる生産緑地は、どれほどになるのでしょうか。参考になるのが、国土交通省が2018年に実施した東京都練馬区と世田谷区の農家に対する意向調査です。この結果を見ると、6割以上の農家が、所有する全ての生産緑地について、次に触れる「特定生産緑地」の指定を受けるという意向でした。
また、一部の生産緑地についてのみ「特定生産緑地」の指定の意向を示す農家も含めると、おおむね8割の農家が「特定生産緑地」の活用を検討しているようです。
一方、この調査では、指定解除のためすぐ買い取りの申し出をするという農家は、買い取り申し出の意向のある農家のうちの4分の1、全体でみれば約5％程度にとどまります。
これを見る限り、2022年以降、大量の土地が売却されるというわけではなさそうです。
人口減少が進む日本では、空き家の増加が問題になり、宅地の需要は減少傾向にあります。都市部においても農地を転用して宅地化するニーズは低下しており、むしろ生産緑地を身近な農業体験の場や災害時の防災空間などとして活用するニーズのほうが増えてきています。