運用益は3.92倍で過去最高になりました。この間、生活費補填のために4千万円以上引き出したので、実際には4倍を優に超えています。

私の運用益は3億円以上ですが、3億円以上でも84㎡のマンションしか買えないのは悲しいですね。

TBSラジオの2024.12.01の放送内容を見てみましょう。

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マンション高騰は2030年まで？本音で語る「不動産ビジネス」の核心

高騰が続いている都市圏のマンション価格。不動産経済研究所によると、今年10月に販売された東京23区の新築マンションの平均価格は1億2940万円で、6カ月連続で1億円を超えています。国際的に見ても高い上昇率で、価格が急激に上がっています。

このマンション高騰はいつまで続くのでしょうか？　不動産事業プロデューサーでオラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘さんに伺いました。

なぜマンション価格が高騰？キーとなる「4つのカテゴリー」

comugi：新築マンションがものすごい高騰を見せています。いま、マンション価格はどのぐらい高騰しているんでしょうか？

牧野： たとえば東京都区部ですと、平均価格が1億円をはるかに超えちゃってます。これを一都3県の首都圏でも2023年の平均で8000万円超えちゃったんですね。

comugi：とても庶民には手が届かない価格なんですよね。

牧野： だから「東京無理じゃん、埼玉や千葉で買おうか」と思っても、平均8000万円するんですよね。

comugi：  「持ち家か賃貸か」みたいな論争って常にビジネス界隈では語られているので気になります。まずはなぜ今、マンション価格が高騰してるんですか？

牧野： 「買ってる人が違うから」です。

comugi： どういうことですか？

牧野： マンションというと普通は自分の家、つまり住みたいですよね。そういう人ももちろんいらっしゃるんですけれども、今このマンションマーケットで喜んで、高いマンション買っている人っていうのは平たく言うと、一般庶民の方ではないんです。

comugi： 誰が買ってるんですか？

牧野： おおむねカテゴリー的には4つあるといわれています。

1つは当たり前ですけれども、「お金持ち」です。富裕層と言われてる人たちで、いま日本中で富裕層がものすごい勢いで増殖しています。

7年前くらいには、東京オリンピックが過ぎるぐらいから不動産の価格は落ち着いて、だんだん下がってくるんではないかと議論がされていたかと思うんですね。でも「むしろどんどん上がっちゃったじゃない」という指摘をいただきます。

この理由は、2013年以降、日本は大規模金融緩和っていうのを行いましたよね。通称「アベノミクス」なんですけれども。まさかこれを10年以上もやっちゃったんです。

comugi： そうですよね。ゼロ金利、むしろマイナス金利と呼ばれた時代が長く続きました。

牧野： 富裕層といわれる純金融資産で1億円以上保有している世帯が、いま全体の2%、およそ150万世帯弱なんですが、このアベノミクス以降急激に増えたんです。

資産を持っている人は、どんどんそれを担保に、あるいはそれを利用して新たに資金を調達して、株や債券やこのお金が一部不動産に回ることによって、マンション価格がどんどん高くなりました。

comugi： 資産が資産を生む構造ですね。

牧野： お金が増えてくると誰が一番ドライブがかかるかって、当然お金持ってる人に一番ドライブがかかるんです。

comugi： なるほど、これは庶民にはつらい話になってきますね。

牧野： 富裕層は東京大阪ばかりではなく、地方にもものすごい増えているんです。

地方でお金を持っている人たちが東京大阪に不動産持ちたいとなったときに、昔のように土地を持つかっていうと土地はあんまりないですよね。

ところがこのマンションっていうのは、流動性もあるし、買いやすいですよね。買うならやっぱり新築だよねということで、東京大阪の高いマンションを買うわけです。

comugi： バブルの時期の頃のように、軽井沢に別荘を持つような感覚に近いですね。

海外投資家、相続……「住まない人たち」による高騰

牧野： 2番目のカテゴリーが一番大きな勢力になったんですけれども、「国内外の投資家」です。

comugi： 内外ということは海外からも。

牧野： よく中国の方がたくさんマンションを買っているという報道がありますが、アジアの国って、日本の「失われた30年」の間にどんどん経済成長したんですね。そうすると日本の不動産を自分の資産ポートフォリオの中に一部取り込んでおこうということで、日本の不動産を狙いました。

日本だけがずっと低金利の一人旅をやっていたんで、結果何が起こったかっていうと、円安になってしまった。そうすると、彼らにとっては日本の不動産っていうのは、大バーゲンセールをやってるように見えるんです。

comugi：爆買いがまさかの不動産まで。

牧野： ちなみに、北京とか上海って、普通の一般庶民のマンションでも大体3億円ぐらいします。

comugi： そんなにするんですか。

牧野： 国内の投資家にとっても、資金調達しやすいので、積極的に不動産投資しようと。80年代バブルのときは主に企業が不動産投資をやってたんですが、いま特徴的なのは、個人もずいぶん豊かになってですね、この不動産を買って運用しようという流れがあります。

comugi： 3つ目はなんでしょう？

牧野：「高齢化したお金持ち」です。この層は何が心配かっていうと、自分が亡くなった後の相続なんです。

comugi： 子どもにお金をどうやって渡すのか、ということですね。

牧野： 日本はほぼ世界一の相続税率になっていて、お金をある程度以上持ってしまうと、相続税率の最高税率が55%、半分以上取られちゃうんです。

ただし、税制改正前の状態ですと、たとえば1億円で買ったマンションの評価が3000万円ぐらいになっちゃうんです。つまり7割ぐらい価値が圧縮ができちゃうんです。

comugi： どういうことですか。

牧野： からくりはですね、相続税の不動産の評価って土地は路線価。建物は固定資産税評価額っていうのが基本なんですが、マンションって土地の持ち分って大体3、4坪です。

comugi： 小さいですね。

牧野： 建物は、たとえば25坪とか20坪といったような形で評価されますね。そうするともともと路線価って公示地価の7割ぐらいとか8割ぐらいになってます。

一方建物っていうのをどんどん償却していきますんで、固定資産税評価はもちろん時価よりも安いと。そうすると、時価はどんどん上がるのに、評価額はうんと低くなります。

そうすると1億円の現金を持ってるとこれに税率がかかっちゃいますけれども、1億円をマンションにしておくと、3000万円以下になっちゃうと。マンションを買うことはスーパー節税手段だったんです。

comugi： 住むっていう消費の話というよりは、資産運用に近いんですね。

牧野： そうですね。そういった意味では、武蔵小杉は割と実際に住んでる人多いんですけれども、都心部の湾岸のタワーマンションとかになるとですね、こういう節税のために買っているんであんまり住んでらっしゃらないっすね。

住宅ローンで1億円借り入れも……パワーカップルの実情

牧野： 4番目がですね、よくメディアでいわれている「パワーカップル」です。

4つのカテゴリーのなかで、この人たちだけが実際に住んでる人たちです。もちろん後で売るなど、値上がりの期待はあるんですけれども。

comugi： 今のところは、タワマンを買ったパワーカップルの皆さんも得をしているということですよね？

牧野： よくそういうふうに言われんですけど、売らない限り得はしないです。

comugi： 確かに含み益ですから、株と一緒ですよね。

牧野： パワーカップルの定義とは、2人の年収を合わせて世帯年収で1500万以上といわれています。今たとえば年収1500万円あって、金融機関にマンション買うんでお金貸してくださいって言うと、大体住宅ローンで1億円ぐらい貸してくれます。

comugi：  すごいですね。

牧野： 夫婦ペアローンっていうんですけれども、夫婦で限界まで借りると1億円ぐらいになっちゃうんで、ちょっと背伸びすれば買えちゃうんですね。

しかも変動金利型を選択すると、金利が1%以下になるんで月額のボーナス返済抜きで、31万とか32万ぐらいの返済を35年で組めば1億円返せるじゃんということで、みんな気楽に買っちゃうと。

物件価格はどんどん値上がりしてるから、あまりリスクもないねっていうのが、パワーカップルの方たちの価値観です。

これらが重なってマンションっていうのは供給するデベロッパーからすれば、みんなどんなに高くてもついてきてくれるわと、こういうマーケットが出来上がっちゃったんです。

金利がある世界「大丈夫じゃないです」これからのマーケット

comugi： そういう人たちにとって、冒頭に言ったような金利が上昇するっていうシチュエーションは大丈夫ですか。

牧野： 大丈夫じゃないです。富裕層の方は比較的大丈夫なんですが。

comugi： もともとお金持ちですからね。

牧野： ただカテゴリーの2、3、4番目の人たちは結構大変です。たとえば投資で買ってる人は投資の理論で言うと、金利が上がるっていうことは、物件価格は下がるということですよね。

comugi： どういうことですか。

牧野： 「投資利回り」という考え方で、たとえば1億円のマンションを買って、これを賃貸にまわして、年間400万円の賃料が入ります。そしたら利回りは4%です。

調達金利が上がるとまず借入金の金利が上がるので、分母である投資コストが高くなりますよね。それから、当然投資というのは、期待利回りといって、このマンションで何%の利回りを実現できるかっていうのが、投資理論の基本中の基本です。

comugi： なるほど。

牧野： たとえば「4%じゃないと買いたくない」と考えていた人が、金利が1%上がったとすると、「あれ4%じゃちょっと足らないな」と感じるわけです。金利5%だったらちょうどミートすると考えると、物件価格が下がってくれないとあるいは賃料がものすごいその分だけ上がるかどっちかですよね。

comugi： ただ一方で不動産業界でいわれてる話を聞くに、人件費や原料の価格は上がってると、なかなか原価を下げるって難しいんじゃないでしょうか。

牧野： 原価は上がる一方なんですね。加えて金利も上がっちゃうと、そうすると分母ばっかりが増えてくんですね。
それに対して、東京の賃貸マンションの賃貸料がそれに合わせてガンガン上がっていくかっていうと、ここの部分って、実需じゃないすか。

稼ぎが飛躍的に上がって、家賃月額100万円でもOKっていうような人がいっぱい出てくれば成り立つんですけど、なかなかそういう世の中ではないので。

ということは、利回りが下がっちゃうとリスクは大きいよねとみんな考えるわけです。

comugi： なるほど。ということは富裕層にしても投資家の方々っていうのも徐々に不動産から離れていく可能性があるということですか？

牧野： その可能性はあります。

comugi： そうなってくると、今回のテーマが「マンション高騰は2030年まで？」となっているんですけども、市場の状況が徐々に違うものに変わっていくっていうことですよね。

牧野： 投資のマーケットっていうのは、そういった意味ではものすごいドライなんですね。だから今までは非常に環境が良くて、日本は金利なんて上げられるわけがないと、いろんな人が言ったわけです。この時代が続けば、どんどんマンションは値上がりしていくというふうに考えて、みんな買ってると。今でもそうなんですよ。

でも投資って面白くて、真逆に考える人がいるから売買マーケットが成立するんですね。どこかでバランスする動きがある。

comugi： なるほど。

牧野： それから相続についても、国税庁が新しい見解を発表しまして、マンションは時価の6割で評価しますという方針になっています。タワマンだから得とか上層階だから得っていうのが全部なくなりました。

comugi： そんな大変化があったんですが。

牧野： この1～2年のことです。とはいえ時価の6割で評価してくれるわけですから、節税効果がゼロになったわけでは当然ないんですけれど。

一番大きなファクターは金利です。金利って、日銀は0.1から0.25程度とアナウンスメントしたんで、金利の上げ幅としてはあんまり大したことないですね。

ところが、不動産投資マーケットの中で、1%はこの先上がるんではないかっていうのが、共通の見解になってくると、不動産投資をしいてる人の中でぐらつく人が出てきます。

これを投資の世界で「イグジット」と言うんですけども、売って逃げようと。「これは宴が終わった」と、実際に売り始めている投資家がいます。

comugi：  徐々にそれが加速していくんでしょうか。

牧野： とはいえ、また宴が続くってこともあるんですよ。そういうことも考えて、残ってる人も当然いるんですけど、退場が始まっているというのが今のマーケットです。

comugi：  これが不動産ビジネスの核心に近い話、まさに本音というところですね。

牧野： つまり、マーケットを引っ張ってきた人の間に動揺が走って、この一部が離脱を始めると、今までのマンションマーケットっていうのは、こういった人たちで支えられてきていますので、この人たちのニーズ、需要が落ちてしまうと。そうなると、マンションを買う人いないですよね。

そうなってくると、ペアローンでギリギリで借りてるパワーカップルの方々は、金利1％上がっちゃうと結構つらいですよね。それに今は物価がどんどん上がってきてますよね。そうすると、当初借りたときよりも生活コストもすごい上がってる中で金利上げられると、中にはもう無理だという人が出てきても不思議ではないです。

comugi： これはなかなかすごい状況になっていますね