住宅ローンを考える

パックンの住宅ローン

パックン(アメリカの名門・ハーバード大卒の芸人であるパトリック・ハーラン氏)は、数年前に数億円の住宅を都心に購入したそうですが、その住宅ローンは変動金利で35年です。彼は住宅ローンに関して確固とした考え方を持っています。その考え方を確認しましょう。


借金には「頭がいい借金とバカな借金」があるんです。ご存じですか?

頭がいい借金は、金利7%以下で借りられるもの。住宅ローンや自動車ローンはその代表です。反対にバカな借金は金利7%以上のもの。クレジットカードの借金なんて、12~17%です。そんな金利で借りるなんて、Oh My God!(笑)。

アメリカのインデックスファンド(特定の株価指数と連動するように作られた投資信託)で、代表的な指標であるS&P 500に連動するものを買うと、平均で年間7~8%の利回りで動くと言われています。

だから金利7%以下の借金なら、S&Pに投資してもプラスになる。でも金利15%で借金をしたら、投資をしても赤字です。そういうバカな借金をしてしまったら、1日でも早く返すべきですね。

僕は地価が上がると見込まれる地域に、住宅ローンを借りて一軒家を買いました。ローンは変動金利で35年。

今は0%台の低い金利なので、変動金利が極端に上がらない限り、35年を目一杯使って、低金利で住宅ローンを返そうと思っています。でも余計な借金はしない。つまり、金利が低くても、お金を借りて「いらないもの」は絶対に買いません。

住宅ローンについては家賃代わりにローンを返し、繰り上げ返済できるお金を他の投資に回したほうが得だと考えています。


一方、アメリカの30年もの住宅ローン金利は6.7%まで上昇してきました。アメリカ人は今後どうしようとしているのでしょうか。CNBCの2022年9月23日の記事をもとに考えてみます。以下は拙訳です。


30年物住宅ローン金利が6.7%に突入し、住宅購入者は「支払いショック」に直面しています。節約する方法を紹介します。

  • 30年固定型住宅ローンの平均金利は6.7%で、年初の3.3%から上昇。
  • 住宅価格はここ数ヶ月で緩和されたとはいえ、1年前と比べ13.1%上昇しています。
  • この組み合わせは、住宅購入者にとって値ごろ感が遠のくという難題を生んでいます。

住宅市場が冷え込む兆しが見えても、住宅購入者は物価上昇と金利上昇の痛手を被っています。

Mortgage News Dailyによると、30年固定金利の住宅ローンの平均金利は金曜日時点で6.7%で、2022年初頭の3.3%から上昇しています。それと並行して、Realtor.comによると、住宅価格-中央値は43万5000ドル-は1年前から平均で13.1%上昇しています。

フィラデルフィア近郊の住宅ローンブローカー、リナルディ・グループの創業者で社長のスティーブン・リナルディ氏は、「大きな問題は、支払いショックだと思う」と話す。「私はクライアントを迎えて、レートが6%台であるとき、彼らの支払い額は時々とんでもない額になります。」

金利がもたらす差は大きい。 例えば、30万ドルの住宅ローンを6.5%で30年間返済する場合、元利金のみの毎月の支払額は1,896ドルとなります。同じローンを3%で組むと、支払いは1,264ドル(632ドルの節約)になります。固定資産税や住宅ローン保険など、その他の費用はこれらの金額に上乗せされ。

しかし、住宅購入の費用を抑える方法はある。万能のアプローチはありませんが、利用可能な様々な選択肢を評価し、そのうちのどれかが自分の状況に合っているかどうかを検討することは可能です。

ここでは、いくつかのオプションがあります。

ARM(adjustable rate mortgage 変動金利型住宅ローン)は、短期的な答えである可能性があります

ARMは、検討する価値があるかもしれません。ARMと呼ばれるように、魅力は、従来の固定金利の住宅ローンと比較して、その低い初期レートです。

この金利は一定期間、例えば7年間固定され、その後はその時点の金利水準に応じて上下または据え置きに調整されます。

金利の変動幅には限度がありますが、専門家は、将来的に最大金利に直面した場合に、その金利を支払うことができるかどうかを確認することを勧めています。上図のように、数パーセントの差で毎月の支払額に大きな違いが生じます。

所得に占める住宅価格の中央値の割合は、パンデミック開始以来46%上昇しています。

しかし、レートが調整される前に、任意の時点であなたの住宅ローンを借り換えることができるかもしれないことは心に留めておいて、とリナルディ氏は言います。

また、金利の調整前に引っ越しをする場合は、ARMを利用することもできます。しかし、人生にはいろいろなことが起こり、将来の経済状況を予測することは不可能なので、引っ越しや売却ができない可能性も考えておいた方が賢明です。

さらに、ARMの金利が固定金利よりそれほど低くない場合、その節約は不確実性に見合わないかもしれません。リナルディ氏によると、一部の金融機関はあまり割引金利を提示していませんが、1%ポイント以上低いものも見受けられるそうです。

15年住宅ローンは支払う利息を減らすことができる

一般的な住宅ローンは30年ですが、より有利な金利の短いローンは魅力的かもしれません。Mortgage News Dailyによると、15年ローンの平均金利は金曜日の時点で6%です。さらに、ローン期間中の利息を大幅に節約でき、家の資産形成も早くなります。

例えば、30年、30万ドルの住宅ローンを6.5%の固定金利で組んだ場合、ローン期間中に382,786ドルの利子を支払うことになる。これに対し、15年ローンの場合、同じ金利でも、ローン期間中に170,438ドルの利息を支払うことになる。

金利の差だけでなく、財産価値増大も重要だ

デービッド・デミング(デミング・ファイナンシャル・サービス社長)

オハイオ州オーロラにあるデミング・ファイナンシャル・サービスの社長で、公認ファイナンシャルプランナーのデービッド・デミング氏は、「金利差だけでなく、財産価値増大もある」と言う。

同時に、高い支払いは、あまりにもあなたの予算を圧迫する場合、それは最良のルートではないかもしれない、と彼は言いました。

初めての住宅購入者向けプログラムは、コストを引き下げる助けることができる

あなたが限られた手段で初めての住宅購入者であれば、あなたが低い頭金と低く抑えた契約手数料で家を購入するのに役立つ連邦政府のプログラムのいずれかを利用できるかもしれません。また、州政府や地方自治体(市や郡)は、購入者が頭金や契約手数料を負担するための補助金や無利子ローンを提供することがあります。

賃貸住宅が有効な場合もある

住宅購入希望者が、信用問題や職歴の短さなどの理由で、すぐに住宅ローンを利用できない場合があります。あるいは、頭金を貯めるのに時間がかかるが、住宅を購入してそのまま住み続けたいと考えている場合もあります。

このような場合、リース契約や賃貸契約を検討することは理にかなっているかもしれません。これらの契約の一般的な側面は、毎月の家賃の一部が、数年先の購入日まで第三者預託口座に入り、その時点で採算舎預託された金額が契約手数料または頭金に充てられるというものです。しかし、あなたが立ち去ったり、契約上の義務を果たせなかったりすると、そのお金は没収されます。

あなたはこの手法をとることを検討している場合、あなたが慎重な検討を行い、契約の条件を理解していることを確認することが重要です (財産が対象となる住宅ローンの種類と購入価格が設定される方法を含めて)と、デミングは言いいました。

「ポイント」を購入し、契約手数料を削減することも節約につながる

あなたは、住宅購入プロセスの様々な側面に支払う手数料などの契約コストを交渉することができるかもしれませんし、低コスト会社を使用することによって。または、売主は、提示された競合するオファーに応じて、あなたの費用の一部を支払っても構わないと思っているかもしれません。

また、「ポイント」(1ポイントはローン金額の1%に相当)を追加購入することで、金利を安くできる場合もあります。

しかし、リナルディは、この手法を取ると、収支が合うまで何年もかかるので、その価値がない場合もあると警告しています。

「借り換えをすると損をすることになるので、余計な手数料は払いたくないでしょう」と、リナルディ氏は言います。

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