家は賃貸か?購入か 3

住宅は、賃貸が良いか?購入が良いか?

この問題は、年齢、仕事の転勤の有無、収入、手元資金などによって判断するしかありませんが、個別項目について雑感を述べてみたいと思います。

子供は大学、就職で家を出る

日本の住宅は、一度でも住むと価値が大きく下がるので、気楽に買う決断・売る決断はしにくいものです。このため、住宅に関する経験を積み、将来像がある程度固まってから住宅を購入しても良いのではないかと思います。例えば、子供に関して言えば、高校生までの間は自宅から通うのが一般的ですが、地方では大学から、東京でも就職する段階で家から巣立つ場合が多いようです。5LDKの一戸建てを建てても、十年後には夫婦二人しか住まないことになります。そうすると掃除だけでも一仕事です。

学校

東京では、子供は中学、高校に進学する時には、私立、国立に行く可能性があります。特に山手線内の小学校では、公立中学に行かないクラスもあるほどです。進学する私立・国立の中学・高校は、通学時間だけでなく偏差値、クラブ活動、校風などによって選ぶ場合があります。不確定要素が多い中で、家だけを最初に固定してしまってよいかどうか、考え物です。

修繕

建物は時間が経過すれば老朽化し、定期的に修繕をする必要があります。マンションは、管理費以外に修繕積立金を支払わなければなりません。しかし、購入時のお買い得感を出すために、修繕積立金は低めに設定する場合も多いようです。このため、将来的に、予期せぬ修繕費用を徴収される恐れがあります。また、これはマンションだけでなく、一戸建ても同様です。私の実家は、知り合いの大工さんに昭和40年頃に建ててもらった家で、壁の吹き替えと屋根瓦の修理をしたくらいで、修繕費用はあまりかかりませんでした。しかし、現在の私の家はハウスメーカーで建て、保証も付いているので、定期的な修繕が必要です。今年は、15年検査で、修繕を実施したために350万円を支払いました。これを15年間でならすと、毎年24万円、毎月なら2万円が必要になります。一戸建てでも、マンションと同様に修繕費用は発生します。家を購入する場合には、ランニングコストとして修繕費用の負担も組み込んでおかないといけません。賃貸料には、その修繕費用が含まれているという認識も必要です。

近所とのトラブル

一戸建て住宅を購入した場合には、隣地境界線を守らない、オートバイなどの爆音を出す、ゴミ出しルールを守らないの問題は結構発生します。特に隣地境界線の問題は、こじれて引っ越さざるを得なくなった場合も近所に有りました。一方、住宅購入でもマンションの場合や、賃貸では、隣接する人の騒音も気になることがあります。ある程度の騒音は我慢するにせよ、賃貸であれば、いざとなれば引っ越せますから、安心材料です。

固定資産税

賃貸の時には、固定資産税を考えたことはありませんでしたし、新築の最初の数年間は安かったのですが、その後高くなり、現在は年間40万円も払っています。毎月3万円の負担になります。社宅の家賃は、これよりも安かった時代もありました。よく計算して、覚悟しておいた方が良さそうです。

住居費の内訳

下の図は、月々支払う住居費の内訳イメージです。借入額を3500万円、金利1%、返済期間35年、元利均等で概算。元金・利息の割合は支払い開始月の場合です。住宅を買う場合には、元金の部分しか目に入りませんが、利息、管理費、税金などのコストが上乗せされます。

賃貸・購入の月々の住居費内訳イメージ

話は変わって、住宅を買って良かった点は次の通りです。

  • マンションの場合、共有施設のゲストルームを使えるので、産後に義母が泊まり込みで手伝いに来た時、利用できた。
  • 認可保育園には入れなかったが、マンション内の保育園に入れたので、仕事を継続できた。
  • ローンを完済できれば自分の物なので安心できる。
  • 自分が死んでも団体信用生命保険で返済できる。

団体信用生命保険

賃貸の場合、借主が死亡したときなどには、遺族は同じ家賃を支払ってその家に住み続けるか、収入が減った分、安い家賃の家に住み替えを検討することになっていまいます。一方、買った場合は、ローン契約者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険(団信)でローンが完済され、遺族はローンの負担なく、購入した家に住み続けることができます。

団体信用生命保険の仕組み

次に後悔している点を見てみましょう。

賃貸派の後悔しているポイントランキング

順位 後悔しているポイント ポイント数
1位 防音性 13点
1位 老後の不安 13点
3位 不満なし 12点
4位 資産にならない 11点
5位 手を加えられない 10点

買う派の後悔しているポイントランキング

順位 後悔しているポイント ポイント数
1位 不満なし 21点
2位 広さ 11点
3位 住居費 9点
3位 眺望 9点
3位 ランニングコスト 9点

賃貸派の後悔は住み替えで解消

賃貸派の後悔している点はいろいろありますが、点数に大きな開きはありません。そして、賃貸ですから、いずれ時期が来れば、購入することもできるわけで、あまり、後悔することについての意味は少ないだろうと思います。

長い間、知識情報を収集してから買う

一方で、買う派は、1位の「不満なし」が21点と高得点なのが注目されます。長い間、知識情報を収集して、満足のいくものを買ったのでしょう。私も、住宅に関する新聞記事、インターネット、新聞の折り込みチラシなどを20年間、丹念に見て勉強したから、満足できる家を買えたと思っています。

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