家は賃貸か?購入か 4

年齢によって大きな差

賃貸か、購入か、は年齢によって大きく変わって来ます。地方の人が東京の大学に入ると、普通は賃貸アパートを借ります。例外的に資産家が娘のためにマンションを買う場合も有りますが、それは投資目的も兼ねて親の負担するのであって、本人が買うわけでは有りません。

20代でマンションを購入したが結局手放す羽目に

結婚に合わせて、マンションを購入した人も知り合いの中にいましたが、夫が50歳前に急逝し、住宅ローンを完済していていなかったそのマンションからは、立ち退かざるを得なくなってしまいました。

高齢者の賃貸は難しい場合も

一般的には30歳代、40歳代、50歳代で住宅を購入する場合が多いようです。いつまでも住宅を購入せずに賃貸のままでいると、高齢者には貸してくれなくなる可能性も出てきます。高齢になると年金収入だけで生活するので、家賃滞納の恐れがあるからです。ただし、60歳代でも高額所得の人であれば、そのような問題は発生しない場合があります。

住む期間が短すぎるのも寂しい

しかし、あまり遅くに念願の住居を購入しても、癌などの病気にかかり、亡くなってしまい、僅か2か月しか住めなかったという人もいました。家族である程度の思い出を残せるくらいの期間を、購入した家で過ごせた方が良いかも知れません。

一方で、あまり早く買ってしまうと、人生百年時代には、家が老朽化して住めなくなってしまうかもしれません。

若くして購入すると、一生で2回買うことになるかも

木造住宅の寿命は約30年といわれていますが、昔ある時、ご主人が建築業をしている奥さんから、「家は20年経ったら、建て替え時」と言われたことがあります。建築業者にとっては20年で建て替えてくれれば、もうかるからそう言っているのだろうと思いました。現実には30年でも建て替える必要はありません。私の実家は50年経っても、まだ住むことができます。鉄骨住宅は、だいたい30年~50年ほどだそうですが、関係業者のいう数字であって、手入れをすれば、50~70年程度住めるのではないかと思われます。私は50歳でハウスメーカーの軽量鉄骨で建築しましたから、100歳まで現在の家で過ごせるだろうと思っています。50歳で住居を購入するのは、少し遅いような気もしますが、人生百年時代ではちょうど良いタイミングかも知れません。

鉄筋コンクリートのマンション

一方、マンションなどの鉄筋コンクリート造の場合は、40年~90年が寿命と、木造に比べると長く住み続けられる傾向にあります。しかし、マンションの建て替えの場合には、入居者の経済事情、年齢などで利害が一致しないことも多いでしょうから、場合によっては、他の住居に移る可能性も残しておく必要がありそうです。

老人ホーム

人生の最後の数年間は老人ホームに入るかもしれませんが、その前の数十年間は、購入した住居に住む可能性が高そうです。そして、そのうちのある程度の期間は老後という時期になるでしょう。

老後の安心感に大きな差

老後は収入が減ることが多いわけですが、長生きするほど、病気や介護のリスクは高まり、支出に関しては予測が難しくなります。そんななか、「買う」場合、ローン完済後は、固定資産税、マンションの場合は管理費と修繕積立金(場合によっては特別修繕積立金)だけなので、家賃相場に比べると低いランニングコストで住み続けることが可能ですから、老後に得られる安心感は大きくなります。

所得のうち年金は65%

一方で、所得は、年金が65%で、それ以外には稼働所得(個人が働いて得る所得。雇用者所得、事業所得、農耕・畜産所得、家内労働所得の総称。)、財産所得( 金銭・有価証券・土地・建物などの資産を所有・運用することから生じる所得。利子所得・配当所得・賃貸料所得など。)などがあります。

高齢者世帯の退職後の収入は65%が年金

教育費は一人1,500~2,000万円

最後に人生の三大支出である教育費を見てみましょう。表の見方は、効率の幼稚園は年間23万円、3年間で69万円です。私立は年間48万円、3年間で144万円です。

(単位:万円) 公立 小計 私立 小計
幼稚園 3年 23 69 48 144
小学校 6年 32 192 153 459
中学校 3年 48 144 133 399
高等学校 3年 45 135 104 312
大学  4年 65 260 136 408
公立合計 800 私立合計 1,722

小学校から私立に行くのは珍しいですが、大学に現役で入れない場合、留年する場合、大学院・外国に行く場合、下宿する場合を考えると、教育費は、一人1,500~2,000万円くらいかかりそうです。

人生の三大支出は「住居費」「教育費」「老後資金」です。概算では、人にもよりますが以下の金額が参考になるかもしれません。

  • 住居費:5,000~10,000万円
  • 教育費(2人):3,000万円
  • 老後資金:3,000万円

転換の可能性

賃貸派、買う派からの方針転換をそれぞれに聞きました。

賃貸派の約7割が将来的に家の購入を検討

賃貸を続ける理由

賃貸派の7割近くが、今後家を買いたいと思っています。しかし、賃貸を続けている理由は以下の通りでした。

  • ある程度お金が貯まったら買いたいが、頭金がたまらない
  • 若いうちは会社の社宅を使えたり、家賃補助が出るの、それを有効利用した後に、家を買いたい
  • 物件を物色中なので、気に入った物件が出て、予算が適切なら買いたい
  • 家族の構成人数が変化する恐れが亡くなったら、それに合わせて買いたい。

買う派の今後の住まいについての考え

  • 一度家を購入したら、賃貸住宅に戻ることは考えられない。

現在支払っている賃料で、どの程度の家を買えるかを見てみましょう。

月10~14万円返済時の住宅ローン借入可能額

現在の家賃を15万円だとすると、家を購入した場合管理費・修繕積立金に毎月合計で5万円払って、差し引き10万円が毎月返済額になります。1.4%の固定金利とすると、3,318万円の家を買えることになります。

3,300万円だと、新宿駅まで徒歩・電車合計30分、45㎡築30年の1LDKマンション相当の金額です。

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