過去最高水準
私の運用実績は、先月より１４００万円下落しました。それでも長い目で見ると、過去最高水準の辺りをうろうろしています。
運用益は渋谷区元代々木の７４㎡新築マンション相当です。私は、住宅を購入する予定はありませんが、東京のサラリーマンは、住宅を買うために働いていると言っても良いくらい、住宅購入は大きな問題です。最近の住宅事情を確認します。
住宅ローンの固定金利は上がり、住宅価格は高止まりのようですが、最近の状況を見てみましょう。
固定住宅ローン金利上げ（読売新聞2022/12/31から）
大手銀行が固定型の住宅ローン金利を一斉に引き上げるのは、日本銀行の政策修正で長期金利が上昇したためだ。利用者の７割を占める変動型の金利は据え置かれるものの、固定型を新規に借りる人は負担が重くなる。住宅市況にも影響が出かねない。
今回の住宅ローン金利引き上げは、すでに固定型を契約している利用者には影響がない。新たにローンを組む人の負担が増す。
１０年固定の金利が０・１％上がると、総返済額はいくら増えるか。モゲチェックの簡易試算によれば、３５００万円を当初１０年は固定、１１年目以降は１％の変動金利（変動しないと仮定）で３５年かけて返済する場合、固定金利が年１・１％なら総返済額は約４１８２万円。１・０％に比べて約３０万円多くなる。
今後、変動型の人気が一段と高まるとの見方もあるが、日銀が金融緩和策を転換して短期金利が上昇すれば、影響を受ける変動金利も上がって契約者の負担が増す可能性もある。
マンション価格「バブル超え」でどうなる？2023年不動産市場の行方
（DIAMOND ONLINE2022.12.14から)
首都圏の新築マンション平均価格が「バブル超え」で絶好調の不動産市場
2021年の上半期、首都圏の新築マンション平均価格は6360万円を記録した（不動産経済研究所調べ）。好調に推移してきたマンション価格ではあったが、1990年の記録である6214万円を超えたというニュースは「バブル超え」という形で各種メディアに取り上げられた。
バブル超えを果たした2021年から引き続き、2022年も首都圏の新築マンション価格は高水準を維持し続けてきた。上半期の平均価格は6510万円。中古マンション市場の売れ行きも堅調だ。都心のタワーマンションでは1億円超えの物件も珍しくなく、高値であってもニーズは衰えない。まさに不動産市場は絶好調であり、この傾向はしばらく続いていくかのように見えるだろう。
しかしほんの2年前までは、不動産市場においてまったく逆の論調が主流となっていたことを覚えている方も多いのではないだろうか。例えば「不動産バブルが崩壊する」「都心から郊外や人が流出する」といった内容を報じるメディアも少なからず存在した。
これは2020年、コロナウイルス感染拡大による緊急事態宣言が発出され、外出を控えざるを得ない状況となったことによるライフスタイルの変化が、不動産市場に大きく影響を及ぼすのではないかと予測されたためだ。
巣ごもり需要、リモートワークなどの言葉が生まれ、人々は自宅でいかに快適に過ごすかをじっくりと考えるようになった。結果、「住まい」そのものを見直す動きが大きくなっていく。緊急事態宣言が解除されるや否や、抑えられていた需要が噴き出すような形で、利便性の高い物件を中心に市場は盛り上がりを見せるようになる。
通勤時間を短縮でき、買い物や公共施設、病院などがそろう便利な都心・都心部の物件の人気が高まり2021年、2022年へと好調に推移していく。ふたを開ければ、予測されたような「不動産バブルは崩壊」「都心から郊外への移動」は大きな流れとしては見られなかったのだ。
新たな住まい選びの条件である「利便性」を満たすエリアは限られてくる。都心・駅前・駅近・大規模・タワーなどの好立地で便利な高額物件に人気が集中し、ごく限られた地域において価格の高騰が続いていくこととなるのだ。2022年、この傾向はより顕著になってきている。以前から何度かお伝えしている「不動産市場の三極化」の加速だ。
一部のエリアの高騰は続くが市場の「三極化」が進行
あらためて市場の「三極」とは次の図の通りだ。
都心・駅前・駅近・大規模・タワーなどの好立地は当然（1）となる。現状、コロナ後の需要拡大やウクライナ侵攻など不安定な社会情勢の影響や木材・半導体などをはじめとする建築資材の高止まり、建築業界の人材不足などを背景に高騰するエリアはますます高くなり、庶民には手の届かない水準まで達している。
一方で、条件に当てはまらないほとんどのエリアは緩やかに価格を下げ続けているのである。駅から遠いなど利便性の低い場所や地方では、土地の価格が0円やほとんど無価値に等しい物件も存在する。不動産は都心や地方でも駅前など好立地のみが「好調」なのであり、実は市場を俯瞰すると長らく縮小を続けているともいえるのだ。
不動産市場の「三極化」を踏まえ、あらためて2022年の不動産市場に目を転じてみよう。
2021年秋頃から都心の新築マンションの売れ行きが少々鈍化し、在庫がやや増加し始めた。高騰しすぎて「高根の花」となった都心3区（千代田、中央、港区）や5区（3区＋渋谷、新宿区）の物件を諦める人が増えてきたと考えられる。購入者の視点は都心から23区、さらに郊外へ広がり、現在は神奈川県、千葉県、埼玉県など周辺地域においても値上がりの波が及んできている。
来春任期を迎える日銀・黒田総裁日本の金利政策はどこに向かう？
都心の新築マンションの在庫がやや増加するなどの変化はあっても、2022年から2023年にかけて市場は好調を維持していくだろう。特に不動産市場を下支えする圧倒的な低金利が続けば、それほど大きな変化はないかもしれない。
しかし、世界ではインフレが進行し、アメリカ中央銀行に当たるFRB（連邦準備制度理事会）、欧州中央銀行（ECB）は共に利上げに転じた。利上げが国際的な潮流となる中で、日本だけがこのまま金融緩和政策を続けていくのかどうか。
例えばアメリカの30年固定の住宅ローン金利は7％まで上昇しており、これからも上がる可能性が指摘されている。対して日本では35年固定でまだ1.5％前後と低い水準を維持しているのである。欧米と日本との金利差が大きくなる中、急激な円安、ドル高に至ってしまっているのだ。
一般的に物価が上昇するインフレを抑制するには、利上げへと転換するものだ。しかし日本では内外金利差を解消するための一時的な為替介入にとどまっている。これは日本の消費者物価指数は3％台に上昇しているものの、海外と比較すると物価変動の影響はまだまだ小さいと考えられているからでもある。加えて金利を上げることで国債が暴落、債務超過が起こるリスクについても以前からたびたび議論が起こっている。こういった背景もあり、日銀は利上げに踏み切るのが難しいといわれてきた。
一方で金融緩和政策を貫いてきた日銀の黒田総裁の任期は2023年4月までとなっている。総裁交代のタイミングが利上げにどう影響するのかまだ不透明だ。交代のタイミングで金融緩和から引き締めへと移るのか。また総裁交代の影響を見越した市場の先読みにより、金利上昇局面へと移る可能性も出てくるだろう。
円安にインフレ、利上げと不動産市場を取り巻く環境は変化を迎えている。ただ90年代のバブル時やリーマンショック前のプチバブル時のことを思い起こすと、現在よりも波は大きかったといえる。当時は都心から30～40km圏内の典型的な郊外のベッドタウンを越え、新築マンションの分譲が進められていったのだ。
バブル期には地価が高騰しすぎたため、通勤圏内から遠く離れたエリアで家を購入、都心部に通う「新幹線通勤」なる言葉も生まれた。その頃から考えると、現在の「バブル」はごく局地的なものにすぎず、時代を経るごとにその波は小さくなり「三極化」が顕著になっていっている。
首都圏の新築マンション発売価格がバブル期超えとはいっても、当時とは金利水準が大きく異なる。バブル期の金利7～8％の時代に1億円を借りるのと、低金利の今とでは、返済金額に大きな開きがあることを忘れてはならない。
2023年のマンション価格、株価・金利予測で見通す（日経新聞2022年12月26日から）
2022年の全国のマンション価格は、これまでと同様に上昇傾向が続きました。23年もこの傾向は続くのでしょうか。不動産の価格は金利と株価の影響を受けやすく、中でもマンション価格には特に顕著に表れるとされていますので、これを踏まえて23年の価格トレンドの変化を予想してみたいと思います。
株価と金利の変化量が影響
不動産価格を予想する場合、将来のある時期の価格が現在の価格からどれくらい上がるかや下がるかといった「変化量」を予測するのが一般的です。不動産価格の変化量に最も大きな影響を及ぼすのは、その前月の価格の変化量です。大まかに説明すると、直近で不動産価格が上昇しているなら、翌月も似たような上昇率を示しがちということです。外から力がかからない限り、動いている物体は一定の速度で同じ方向に進み続けるという物理学の「慣性の法則」に似たような動きが不動産価格にも働いているということです。
今回は過去のマンション価格の変化量に加え、株価の変化量と金利がマンション価格に影響を及ぼすと仮定して考えていきます。これまで株価が上がればマンション価格も上がる傾向が見られているので、株価とマンション価格のそれぞれの変化量には正の相関があると考えられます。一方、金利が上がると住宅ローンの返済額が増えるので不動産価格は下がる、というのも一般的に理解できますので、金利とマンション価格の変化量には負の相関があると考えられます。そこで、過去のマンション価格の変化量、株価の変化量、金利がマンション価格にどの程度の影響を及ぼしてきたかについて定量化したいと思います。
7割が収まる予測モデルを導出
今回は09年1月以降の全国のマンション価格指数（国土交通省が公表する「不動産価格指数」のうち、全国のマンションの季節調整値。2010年の平均=100としている）、日経平均株価の月末終値、長期金利の指標となる新発10年物国債利回りの月末平均値を使い、それぞれの変化量でマンション価格指数の変化量がどのようになるかを推定したところ、以下のような予測式が導出できました。実際のマンション価格指数の変化量の約7割がこの予測式の範囲内に収まるモデルとなっています。
全国のマンション価格指数の変化量
=0.18281＋前月のマンション価格指数の変化量×0.70142＋前月の日経平均の変化量×0.00019-10年債利回り×11.24
※マンション価格指数と日経平均については、マンション購入者が毎月の数値を細かく把握しているとは考えにくいため12カ月移動平均（その月までの12か月分の平均値）を採用しています。
この予測モデルの意味を考えてみましょう。前月のマンション価格の変化量の約7割が今月の価格変化量に影響しています。日経平均が1000円上がれば価格指数が0.19上がります。10年債利回りが0.1%上昇すると、マンション価格指数は1.124下がるということを意味しています。株価と金利が全く変化しない状態が続くと翌月の価格指数は0.18281上昇し、さらにその翌月は前月の約7割、翌々月はさらにその約7割が価格変化として表れ、最終的には一定水準に収束します。
23年は横ばいか
最近は欧米の利上げで世界景気が失速するのではないか、といわれています。この動きが強まれば日本の株価にも影響が及ぶ可能性は否定できません。一方、金利については日銀が長期金利の許容変動幅を拡大するなどの動きはありましたが、23年に暴騰するということは考えにくく、おおむね現在と変わらないと想定しています。
そこで、次の3つのパターンで考えてみることにします。1つは日経平均が2万7000円程度のまま変化しない場合（予測1）、2つ目は23年12月末まで徐々に下落し09年以降の平均である1万7500円程度まで下がった場合（予測2）、3つ目も徐々に下落し09年の平均である9500円程度まで下がった場合（予測3）を想定して予測してみました。結果は次のグラフの通りです。
来年の株価をどのように予測するかによってマンション価格指数の動向が変わりますので判断は難しいところです。ただ、日経平均がさらに上昇を続けたり、リーマン・ショック並みに暴落したりというのも考えにくいので、23年は予測2の横ばい傾向へのトレンド転換となるのではないかと筆者は考えています。はたして23年はどのような結果となるのでしょうか。