トランプ関税が一段落ついて、資産総額がかなり回復してきました。ただし、数か月前より円高なので、最高額には達していません。
私の評価益は3億円を超えています。それで88㎡のマンションしか買えないのでは、若い人は東京には住めません。
投資目的の金持ちや外国人ばかりが儲けて、日本を育て、支えて行く若者たちが住居を購入できないことを、なぜ政治家は改善しようとしないのかが不思議です。
投資目的のマンションや、住んでいない小屋に課税すれば住宅は安くなるでしょうに。
質問：東京の今後の地価相場の見通しを教えてください
ChatGPTの回答
東京の地価相場について、最新予測と傾向を整理してお伝えします。
📈 最近の地価動向（2025年第1四半期〜）
2025年3月発表の公示地価では、東京23区全体で住宅地が前年比＋7.9%、商業地は＋11.8%と2年連続の高騰。再開発エリアやインバウンド需要の回復が主因です
全国平均では住宅地＋2.1%、商業地＋3.9%、工業地＋4.8%と、東京圏はこれを上回る4.3%の伸び
東京の中古マンション価格も2025年1月時点で前年から＋9.4%、新築はやや調整傾向に見えるものの依然高水準 🔮 今後の見通し
短期（2025年）
三菱UFJ信託銀行によると、2025年通年では5～6%/年の価格上昇が見込まれており、特に中央区・港区・渋谷区など都心エリアで顕著です
長期の政策金利は段階的に上昇傾向にあるものの、日本の金利は依然低水準で推移中。これにより住宅ローン需要が高止まりし、価格の下押しは限定的との見方です 。
中長期（2025年以降3〜10年）
ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションでは、**2030年にかけて東京地価は＋22％（ノーマルシナリオ）**の上昇見通し。好景気・好環境が続くグッドシナリオでは＋51%、逆風時でも▲9.7%のバッドシナリオあり
東京23区エリアでは人口増や資産性維持により、「今が底値かもしれない」との分析もあります
9月公表の**基準地価（2025年基準）**でも、2025年の上昇幅は住宅・商業地ともに前年比さらに拡大の見込み
🧩 背景にある要因
旅行・インバウンド需要
円安環境で訪日客が増加し、都心商業地やホテル地価が上昇 。
再開発プロジェクト
例として晴海の「Harumi Flag」など大型住宅再開発が進捗し、新興エリアでも地価上昇
外国人投資家の参入
2024年の東京への海外投資は1兆円超、2025年Q1も順調。この流れが需要を下支え 。
低金利継続と構造的供給不足
政策金利が依然低水準のため、資金が不動産に流入。都市部では供給より需要が先行し価格高騰の構図。
✅ まとめ
2025年度は5〜6%/年成長の基調継続、都心商業地ではそれ以上の伸び。
2030年にかけて、20〜50%の上昇余地あり（シナリオ依存）。
投資・買い時：再開発エリアやインフラ整備地域は引き続き注目。金利上昇リスクには留意。
投資目的や自己居住用かによっても判断は異なります。もし特定区や駅近エリアを検討されていれば、より詳細に掘り下げてお調べできますので、いつでもおっしゃってください。
質問：自己居住用について教えてください。
ChatGPTの回答
東京の地価動向に関して、自己居住用の住宅購入を検討されている方向けに、現在の状況と今後の見通しを整理します。
🏡 自己居住用における注目ポイント
✅ 今が「買い時」か？
2025年時点の住宅地価格は上昇中：
公示地価によると、東京23区の住宅地は前年比＋7.9%。特に城南（目黒・世田谷など）や都心3区（港・千代田・中央）は上昇率が高いです。
金利はまだ低め、ただし今後上昇の可能性：
日本銀行が段階的に政策金利を引き上げており、住宅ローン金利は2025年後半からゆるやかに上昇する可能性が高いと見られています。変動金利での借入は今のうちに確保しておくという判断もあります。
都心部は「価格が下がらない」という前提が強い：
土地の供給が限られており、再開発も続く都心部は資産性の高い地域とされ、「買えるときに買う」がセオリーとされています。
🗺 地域別の傾向（住環境目線）
エリア 特徴 今後の見通し
渋谷区・港区 資産性・利便性◎／価格高騰中 上昇続くが高止まりリスクあり
世田谷区・杉並区 ファミリー層人気／落ち着いた住環境 安定上昇／将来も住みやすさ◎
江東区・中央区湾岸部 再開発中（晴海・豊洲）／インフラ整備 中期的な伸びしろあり
練馬・足立・葛飾区 比較的安価／通勤圏 将来的にジワジワ上昇傾向
💰 購入予算に応じた目安（2025年版）
予算帯 想定エリア 備考
～6,000万円 多摩地域、城北・城東 3LDKマンション可／駅遠めあり
6,000万～9,000万円 23区西部・湾岸／再開発エリア 新築・築浅／2LDK〜3LDK
1億円以上 城南・都心3区 資産価値重視／リセール期待
🧩 自己居住ならではの検討ポイント
項目 解説
通勤・通学 主要路線へのアクセスは時間コストに直結
防災 地盤やハザードマップを要確認（湾岸は液状化注意）
将来の売却・相続 資産性のある地域なら出口戦略もしやすい
子育て環境 保育園の待機児童数や小学校の評判など
🔮 今後の見通し（自己居住目線）
2025年～2027年ごろまで：価格上昇＋低金利のチャンス期間
2027年以降：金利が徐々に上昇、価格も頭打ちになる可能性
よって、「早めに買える人は買っておく方が合理的」という見解が住宅系アナリストやFP（ファイナンシャルプランナー）の中では強まっています。