コロナ禍の不動産事情 2020年10月 4

<昨日の続き>

東京のローカルテレビである東京MX(東京メトロポリタンテレビジョン)の「田村淳の聞きたい放題!」で放送された内容をもとに、考えてみたいと思います。系統的にまとまった順序建てではなく、私の記憶をもとにメモ的に書いていきます。放送された内容の趣旨を★、私の考えを☆で表しています。

★住宅価格は年収の7倍が相場と言われているが、終身雇用が崩れた今、年収の2倍に抑えた方が良い

☆30年前は山梨県にしか住宅を買えなかった

以前は、住宅価格は年収の5倍が限度と言われた時代がありました。その計算だと、1990年頃の資産バブルの時代は、東京には一戸建てを買うことができず、山梨県に買うことになっていました。実際に埼玉県に開発された住宅地もありました。

昔は社宅が充実していた

1990年頃、私は東京23区内に一戸建てを買うのは無理ではないかと考えたほどの土地バブルでした。しかし、当時は勤めていた会社に社宅があったので、しばらく社宅住まいを続けました。現在、その会社も社宅制度を廃止しました。サラリーマンは、給料が上がらないだけでなく、社宅などの福利厚生が縮小されているので、昔より厳しい状況に置かれています。

アメリカは年収の3倍、日本は7倍?

年収の何倍が相場化については、いろいろな考えがあるようですが、アメリカでは、年収の3倍が相場と言われています。1990年の資産バブルのころまでは年収の5倍と言われていた日本が7倍にまで膨らんだのは、現在の超低金利の影響があるでしょう。超低金利で固定なら長い期間をかけて返済することができるという考えです。

任意売却

しかし、一方で終身雇用制度が終焉を迎えている中、7倍という金額は考え物です。もし返済できなければ任意売却という事態に陥ることになります。住宅ローンの返済が滞ると、いずれそのローンで買った物件は有無を言わさず競売にかけられてしまいます。その前に所有者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。

無理をすると家庭不和の原因

年収の何倍にするかは、それぞれの事情で決定するしかありませんが、あまり無理をすると、お金だけの問題で済まずに、精神的な問題、家庭不和の問題まで発展する可能性がありますので、注意が必要です。

★住宅ローンは35年ローンも組めるが、最大15年にした方が良い

☆私の知り合いは70歳までのローンを組んだのですが、勤めている会社は60歳定年、その後5年間の継続雇用で65歳まで勤められますが、それ以降は収入のめどが立ちません。そんな不安を抱えずに生活をしたものです。

★ペアローンは危険

☆夫婦や親子が一緒に住宅ローン

ペアローンとは、一定の収入のある、原則として同居している親族と一緒に、それぞれが主たる債務者として住宅ローンを組むことです。夫婦や親子で一緒に住宅ローンをお申込みできます。ただし、フラット35はペアローンのお取扱いはありません。

お互いが連帯保証人

お互いが相手の債務に対する連帯保証人兼担保提供者となります。物件の持分がある場合、それぞれが住宅ローン控除の対象となります。

借入れ例

同居の夫婦で住宅ローン4,000万円を借入れる場合(4,000万円の物件を購入、自己資金利用なし)

4,000万円のお借入の場合 夫の住宅ローンローン契約 借入金額:2,000万円 持分:2分の1 対象(夫)住宅ローン控除 団体信用生命保険:加入(夫) 妻の住宅ローンローン契約 借入金額:2,000万円 持分:2分の1 対象(妻)住宅ローン控除 団体信用生命保険:加入(妻)

現実的には、住宅を買おうとする夫婦の場合、30代で、共稼ぎ、それぞれの年収は500万円台、600万円台がが多いでしょうから、親からの援助があっても、ペアローンを組むことが多いのではないかと思います。

suumoの資料では、首都圏の年収と家に関して次のデータがあります

1.二人の年収が800~1000万円

  • 平均世帯総年収:873万円
  • 世帯主平均年齢:35.6歳
  • 共働き率:75.1%
  • 子育て家庭率:56.4%
  • 夫婦ともにフルタイムワーカーで2人の年収が同程度の家庭が多いのが特徴で、子供のが生まれても共働きを続ける人が多数派。購入価格は5000万円以上が買派で6000万円以上も2割近い。
購入価格 割合
4000万円未満 15.0%
4000~5000万円 30.5%
5000~6000万円 36.4%
6000万円以上 18.1%

2.二人の年収が1000~1200万円

  • 平均世帯総年収:1054万円
  • 世帯主平均年齢:36.2歳
  • 共働き率:79.5%
  • 子育て家庭率:54.7%
  • フルタイムの共働き家庭が大多数のため、通勤アクセスの良さや最寄駅からの時間を重視する傾向。6000万円以上の物件購入者が35%に上るのもそうした立地条件が背景にある。このため毎月返済額が14万円以上とやや高めの世帯が4割を超えるが、それでも8割近くが年収負担率20%以内と返済にゆとりがある。
購入価格 割合
5000万円未満 25.8%
5000~6000万円 38.8%
6000~7000万円 22.6%
7000万円以上 12.8%

3.二人の年収が1200万円以上

  • 平均世帯総年収:1528万円
  • 世帯主平均年齢:38.4歳
  • 共働き率:82.8%
  • 子育て家庭率:52.9%
  • 購入者の約60%が35歳以上と年齢が高め。7000万円以上の物件購入者が4割を占め、毎月返済額16万円以上が約半数だが、ボーナス時加算の利用者は少なく、ゆとりがあると言える。借入額5000~8000万円が大半で、住宅ローン控除をフルに受けるため、あえて自己資金を抑え、借入額を増やすケースもある。
購入価格 割合
5000万円未満 9.6%
5000~6000万円 22.1%
6000~7000万円 28.1%
7000~8000万円 19.7%
8000万円以上 20.4%

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