東京のマンションは外国人の投資対象

評価益は新宿区下落合の９０㎡新築マンション価格に相当します。最近、東京の新築マンションは、外国人が投資目的で投資しているために、価格が上昇しています。一方で一戸建て住宅は、値上がりがありません。マンションは転売がしやすく、一戸建てはしにくいということが言えそうです。

プロでもバブルは分からない

１９８０年代後半の資産バブルの頃、私の知り合いのマンションデベロッパーの部長が、購入したマンションを売っては、より高額なマンションを買うということを２回行ったところで、バブルがはじけました。最初の頃は、購入価格よりも高い価格で売却できたのですが、最後は高額の住宅ローンが残りました。そのマンションデベロッパーは一部上場企業ですから、情報も十分にあったと思いますが、その部長クラスでも資産バブルを見抜けなかったのです。

土地を底値で買う

その頃の私は、どんどん高騰する土地価格に、なすすべもなく、一生、東京には家を持てないのではないかと思っていました。しかし、１９９０年に株価バブルがはじけ、２年後の１９９２年頃から地価が下がり始めました。私が一戸建て用の土地を購入したのは２００４年で、東京の地価が底値の頃でした。地価が安いからではなく、勤めていた会社の社宅制度が廃止になったのをきっかけに購入を決めました。こういうことは運でしかないですね。当時１坪１５０万円だった地価は、現在２５０万円以上に上昇しています。地価が上がると固定資産税も上昇し、現在は年間３５万円ほど払っています。

２０世紀は財形貯蓄の時代

私が本格的に投資を２０１０年頃からです。それまでは、生命保険会社で財形貯蓄をしたり、一時払い養老保険などで運用していました。１９８０年代は財形貯蓄などの利回りは３％程度だったと記憶しています。それらでためたお金は、すべて２００５年の住宅購入資金になり、一時期、手元資金がほとんどなくなりました。

２０１０年代は外貨MMFから始める

２０１０年に退職金や、それまでに貯めたお金で、投資を始めたのですが、最初は外貨MMFだけでした。USMMF、ユーロMMF、カナダドル、豪ドルMMF、ニュージーランドドルに分散投資しました。

円高によって翌年は評価損

翌年の２０１１年には、東日本大震災が発生して円高になったために、５００万円以上の評価損が出ました。

２０１２年に個別株式を全てETFに変換

２０１２年の末から、退職した会社の従業員持ち株会株式が元本１千万円から２千万円まで値上がりしたので、全額を売却して１３０６(TOPIX連動型上場投資信託(ETF))を購入しました。もともと個別株はリスクが高いので、早めに株式ETFに変換したいと思っていました。しかし、今から見ると、TOPIX連動型ではなく、日経平均株価連動型にしておけば、２千万円ほど評価額が高くなっていたのですが、これは結果論です。

日米株価上昇と円安

２０１２年の秋からアベノミクスが始まり、日本の株価は上昇し始めました。また、アメリカの株価もリーマンショックから立ち直って上昇を続けました。更に、私のように、外貨をたくさん保有している人間にとっては、為替相場の影響はかなり大きいものです。アベノミクス相場は、日本円の価値が下がるという意味合いもあったので、円安になると資産の評価益が増えます。

最も信用できない国は日本

私のポートフォリオの中で外国の資産が４分の３を占めているのですが、その理由は、世界の先進国の中で、お金に関して最も信用できない国は日本だと思っているからです。

ワクチン接種は世界で７０番目

歴代の政権は「国民の生命と財産を守る」と言い、菅政権も「国民の命守る」と言っていますが、例えば、日本の新型コロナウイルスワクチンは、対策の切り札と言われていますが、その接種開始は先進国の中で最後でした。それどころか、２月１７日に日本で接種が始まった時点で、世界ではすでに７０か国・地域で接種が始まっていたのです。こんなことで、どうやって国民の命を守れるのでしょうか。

戦後の物価は２００倍

日本は国民の財産を守ってきたのでしょうか、明治時代には短期間に物価が２倍になりました。太平洋戦争後にはインフレ率２００００％になったのです。戦時中に発行された国債は紙切れになり、銀行預金は封鎖され、預金・現金の価値は２００分の１に暴落しました。

大地震でインフレになる可能性もある

現在は、物価が安定していますが、もし首都直下型地震や東南海地震が発生して、家、ビル、道路などが壊れたら、個人も企業も国も自治体も全部建て直さなければなりません。特に、個人資産の１０００兆円は現在、現預金になっていますが、それが引き出されて建設が行われれば、ひどいインフレになります。国が国民の財産を守ってくれないのであれば、自分で守るしかありません。その方法は、世界の金融資産に投資するのが現実的です。

地震が来なくてもリターンは十分ある

しかも、世界の株式ETFのリターン(利回りは）６～１０％を期待できるのですから、日本に地震が襲ってこない場合にも、優良な投資先なのです。

投資は株式ETFとインデックスファンドに絞る

現在は超低金利なので債券に投資することが良いことなのかは疑問ですが、いずれ金利が３～５％に上昇したら、購入を検討したいと思います。今は世界の株式ETFやインデックスファンドに投資するだけで十分だと思います。

１１年で元金１億円が２億４千万円に

私の運用金融資産の推移に戻ると、２０１５・１６年にはチャイナショックで３０００万円評価益が飛んだことがありましたが、１年後には回復しました。１０年という長期で見ると、資産運用益は緩やかに上昇しているグラフになっていることが分かります。しかし、実際の数字としては、元金１億円が２億４千万円になりました。つまり評価益は１億４千間円で、元金を大きく超えています。この評価益増加は、たまたまではなく、世界の株式市場に投資していれば過去数十年にわたって、実現してきた動きです。誰がやっても同じ結果です。

なお、この元金はすべて自分で稼いだ給料、賞与、退職金で、相続財産はありません。