私の運用実績2020年5月:評価益は中央区晴海の88㎡新築マンション価格又は高級車20台分に相当

運用資産総額は一番上の青色の線で2010年の元金を100とする指数で表示しています。上から2番目の緑色の線は資産運用益です。一番下の生活費等の引き出し額です。

評価益が1億円超

2020年5月末の私の評価益は、中央区晴海の88㎡新築マンション価格又は高級車20台分に相当します。2か月前は評価益がかなり落ち込みましたが、今月は1億円の大台に戻りました。先月より1000万円増加しました。特に月末になって、日米の株式相場が上昇しました。最近3年間は運用益があまり変わっていないように見えますが、少しずつ上昇傾向のようにもみえます。

マンション価格

評価益を新築マンション価格で毎月表示しています。マンション価格は、コロナショックでどのような影響を受けるのでしょうか。

過去12年間の新築マンション

昨年までの新築マンションはどのような動きだったのでしょうか。

平均価格はバブル期ピークに次ぐ水準

平均価格は青い折れ線グラフです。2019年は、5,980万円と1990年のバブル期のピーク(6,123万円)に次ぐ史上2番目の水準まで上昇していました。

供給戸数は減少

一方で、供給戸数はベージュの棒グラフで、3万1,238戸と2000年代以降でもっと少なくなりました。

マンション市場の新局面

新型コロナウイルスによって、様々な経済活動が停滞して、その修復までには2~3年を要すると予想されていますので、マンション市場も新しい局面に移行する思われます。コロナショックで状況が変化したと考えられるのは、以下の通りです。

① 経済減速による都心のビル需要の減少

飲食、旅行、運輸、インバウンド関係で経済減速が進むと考えられています。東京一極集中の流れは変わらないものの、今までのようなビル需要の増加が進むかどうかは分かりません。しかし、株価の予想と同じで、ビルやマンションの動向というのも予測することはできないようです。

② インバウンド需要の減少

インバウンド需要においては、徴用工訴訟問題で韓国、新型コロナウイルスで中国、台湾、欧米の需要が無くなりました。1年前まででは誰も予想していなかった事態です。

③ オリンピック中止の可能性による需要の減少

オリンピックが2021年7月に開催できると確信している人はどれほどいるのでしょうか。オリンピック開催には、ワクチンが必須ですが、ワクチンの開発・普及には最低でも18か月かかるとされています。企業も個人も、オリンピック開催中止を前提として行動しているでしょう。

④ テレワークによる都心のビル・住宅需要の減少

私の連れ合いも3~5月の3か月間、テレワークをしていました。6月からはテレワークが減少するでしょうが、100%通勤するのではなく、1~2割はテレワークが組み込まれるでしょう。そうなると、都心のビル需要は減少すると考えるのが普通です。

TKP(東京会議プレイスの略)株価急落

TKP等の貸し会議室関係事業を行っている企業も、事業展開の大幅見直しを迫られそうです。TKP(東京会議プレイスの略)の事業は、自社で保有する貸会議室と貸オフィスが柱となっています。今回はコロナウイルスによって、貸会議室や会議に伴う宴会利用が打撃を受けました。また、機材レンタルや仕出し弁当、宴会、ホテルへの宿泊といった、会議に伴う付帯サービスで収益を伸ばしてきました。新型コロナショックの影響で、半年前に5,000円だった株価は現在2,300円まで落ち込みました。

⑤ 収入源によるマンション、戸建て住宅の需要減少

NHKテレビ番組「首都圏情報 ネタドリ!」のある事例によれば、両親と30歳の息子が住宅ローンに苦しんでいる話がありました。

ぎりぎりの住宅ローン

年金生活に入った両親と息子は数年前に3000万円の中古物件を住宅ローンで購入しました。両親は、狭いながらも庭で家庭菜園を行い、料理を楽しんでいます。両親の毎月の収入は5万円の年金、息子の収入は携帯電話販売会社社員としての30万円で、合計は35万円です、住宅ローンを払っても毎月5万円の貯蓄をすることができていました。しかし、コロナ騒動で、収入が半減したために、10万円の赤字になり、貯蓄を取り崩し始めました。息子は音楽大学を卒業して、今でもピアノを弾くのを家族で楽しみにしています。このピアノを売ることも考えています。テレビを見ていて、切なくなりました。最悪は中古住宅を売ることもあるだろうと思います。

⑥ 資金調達の難しいデベロッパーによる販売価格の値下げ

昨年までは、新築マンションの価格はデベロッパーが決定していました。しかし、デベロッパーの資金繰りが厳しくなる中で、やむを得ず販売価格を下げる企業も出ているそうです。

さて、私の運用実績に戻ります。

外貨MMF購入の決済方法

10年前に早期退職金を受け取って、他の会社に就職しました。当初は銀行預金、外貨MMFのままにしておきました、外貨ETFを初めて購入したのは2015年1月でした。外貨ETFを買う時には、その原資を、円のMRFで買うのと、外貨MMFで買うのの2通りあります。円高だと考えれば円で買い、円安だと考えればUSMMFで買うのが得です。また、野村證券では、USMMFだけでなく、ユーロMMF、豪ドルMMF、NZMMF、カナダドルMMFがありますから、その資金をスイッチングして外貨ETFを購入することもできます。なお、ユーロMMFは超低金利政策の結果無くなりました。

個別株式は早めにETFに変換

国内のETFは、1306(TOPIX連動型上場投資信託(ETF))の1種類です。2012年暮れから2013年初めにかけて、早期退職した会社の従業員持株会で保有していた、1000万円の株式が2500万円に上昇したので、全額を売却して1306に換えました。個別株式は変動が大きいので、あまりにリスキーです。できれば早めに代表的ETFに買い替えるべきです。

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