日本では、固定金利より変動金利で住宅ローンを組む人が多い
7月28日に決まった日銀の緩和修正によって、今後住宅ローンの固定金利が上がります。日本では、固定金利より変動金利で住宅ローンを組む人が多いと言われていますが、アメリカでは変動金利を選ぶ人が多いそうです。固定金利が良いのか、変動金利が良いのかについて考えておきたいものです。2023年8月4日のCNBCの記事を読んで見ましょう。以下は拙訳です。
「人生で最も重要な金銭的決断」-住宅ローンについて知っておくべきこと
住宅ローン金利に関するニュースは毎日のように流れている。しかし、ほとんどの住宅購入希望者にとって、分刻みの金融情報は、より大局的な質問ほど重要とは感じないかもしれない： 住宅ローンはどのように機能するのか？どんな住宅ローンが自分に合っているのか？自分に合った住宅ローンは？
Nationwide Mortgage Brokersの業務担当エグゼクティブ・バイス・プレジデントであるメアリー・オサリバンは言う。
「不動産購入のための借り入れは、おそらくほとんどの人にとって、人生で最も重要な金銭的決断でしょう。時々、テレビや広告で金利の数字を見て、怖くなることがあります 」と彼女は言う。
恐れることはない。その代わりに、一歩下がって、住宅ローンを借りることが実際に何を意味するのか、数字を読み解く前に理解しておくことだ。
住宅ローンに関する大局的な疑問の答えを、ぜひお読みください。
住宅ローンとは？
住宅ローンは、住宅やその他の不動産を購入するために使用されるローンの一種です。
貸金業者を通じて住宅ローンを申し込むと、一定のクレジット・スコアを持っていること、住宅価格の少なくとも一部を支払うことができることなど、特定の要件を満たしていることを確認されます。
住宅価格の一部を前払いすることを頭金という。頭金を増やすと、月々の返済額が減ります。
一般的に、住宅ローンの残高は、一定期間にわたる一連の定期的な支払いに分割されます。住宅ローンの返済に充てるお金は、利息の支払いとローンの元本に対する支払いに分けられます。
支払額は毎月同じになる可能性が高いが、初期の支払いは利息の比重が高くなり、後期の支払いは元本の比重が低くなる。
決められた年数で元金と利息を返済すれば、その家はあなたのものになる。返済が滞れば、銀行はローンの担保である家を取り上げる。
住宅ローンの典型的なモデルとは？
住宅購入者の間で最も人気のある住宅ローンは、いわゆる「コンベンショナル・ローン」である。
これらのローンの条件は、さまざまな長さと構造を持つことができますが、金融機関は、一般的に15年と、最も一般的な30年の住宅ローンを提供しています。ローン期間中は固定金利を支払い、期間が長いほど毎月の支払額は少なくなる。
「初めて住宅ローンを購入する人にとっては、30年固定金利のローンが、金利の良さと月々の支払額が比較的低いという最高の組み合わせになるでしょう」と、バンクレートで住宅ローンと住宅市場を担当するアナリスト、ジェフ・オストロウスキー氏は言う。
住宅ローンで支払う金利は、あなたのクレジット・スコア、職歴、収入と比較した借金のレベルなどの要素に左右されます。また、それでも金融機関によって提示される条件は異なる。
「金融業者が提示する金利にはかなりのばらつきがあり、手数料にもばらつきがあります」とオストロウスキー氏。「複数の入札を受け、金利や追加費用の詳細を比較するようにしてください」。
今、住宅ローンの金利は高いのでは？
金融機関が住宅ローンに課す金利は、とりわけ連邦準備制度理事会（FRB）が設定する短期金利に関係している。連邦準備制度理事会（FRB）が景気を冷やし、インフレを抑えるために金利を着実に引き上げるにつれ、住宅ローンの平均金利は上昇している。
Bankrateによると、30年固定金利住宅ローンの平均金利は7.3％で、2020年12月の3％を下回る低水準から上昇している。
パンデミック時に友人たちが超低金利で不動産を購入するのを見たミレニアル世代やZ世代の住宅購入者にとっては、悲惨に思えるかもしれない。しかし、嘆きすぎる前に、昔はいくら払っていたのか両親に尋ねてみよう。平均30年住宅ローン金利は80年代の大半で10％を超え、1981年には18.39％で頂点に達した。
全米不動産協会のチーフ・エコノミスト、ローレンス・ユン氏は最近、CNBC Make Itにこう語った。
「未来を本当に予測することはできないが、私が生きている間に住宅ローン金利が3％台に戻ることはないだろう」と彼は言う。
通常の頭金とは？
金融の専門家は通常、住宅購入価格の20％相当の頭金を推奨していますが、それは必ずしも現実的ではありません。
全米不動産協会の2022年の報告書によると、全住宅購入者の頭金の中央値は13％である。32歳から41歳の購入者は10％、23歳から31歳の購入者は8％に下がる。
従来型の住宅ローンを組み、頭金を20％未満しか支払わない場合、通常、民間住宅ローン保険への加入が義務付けられている。
住宅ローンに関する他のすべてのことと同様に、PMIに支払う金額は、クレジット・スコアなどの財務的要因によって異なります。一般的に、フレディマックによると、10万ドル借りるごとに、毎月30ドルと70ドルのPMIを支払うと予想することができます。
従来の住宅ローンでは、20％のエクイティが築けたら（つまり、まだ借りている金額がその家の価値の80％以下になったら）、PMIを解約するよう貸し手に頼むことができる。法律では、ローン残高が住宅の元の価値の78％に達すると、保険は自動的に終了しなければならない。
現金が少なく、クレジット・スコアが低い人のために設計された住宅ローンはありますか？
政府が支援する一部のローンは、クレジット・スコアが低く、頭金をまとめるのがより困難な借り手を対象としている。これには、農村部で住宅を購入しようとしている人に適用されるUSDAローン、および対象となる米軍関係者が利用できるVAローンが含まれます。
これらの政府保証付き住宅ローンの中で最も人気があるのは、連邦住宅局（Federal Housing Administration）が保証する住宅ローンである。従来の住宅ローンでは、FICOスコアが620以上であることが条件となっていることが多いが、FHAローンは、最低3.5％の頭金を支払う場合は580以上、10％以上の頭金を支払う場合は500以上のスコアがあれば利用できる。
「私は最初の家をFHAローンで購入しました。現金に少し困っていたので、3.5％の頭金を支払いました」とオサリバン氏は言う。「FHA住宅ローンは、クレジット・スコアが低い人には素晴らしい選択肢になります。FHA住宅ローンは、クレジット・スコアが低い人には素晴らしい選択肢になります。
従来の住宅ローンのPMIと同様に、FHAローンにも住宅ローン保険料がかかる。この保険料には、ローンの1.75％に相当する一時金と、ローンの全期間にわたる年払いが含まれる。
アーバン・インスティテュートを含む金融研究者は、頭金の少ない借り手がPMIを支払うのとFHAローンの保険料を支払うのではどちらが得かについて調査したが、どちらか一方が理にかなっているかどうかは、その人固有の経済状況による。一般的に、PMIはクレジット・スコアが高い人ほど魅力的な取引になることがわかった。
その他の住宅ローンは？
最近の金利動向を考えると、市場の状況によって金利が変動するアジャスタブル・レート・モーゲージについて耳にすることが多いだろう。ARMは、一定期間固定金利で始まり、通常、固定金利住宅ローンの金利よりも低い。しかし、設定された期間が過ぎると、金利が変動することがあり、有利な場合もあれば、そうでない場合もある。
いわゆる5/1 ARMでは、導入金利は5年間続き、その後は毎年調整される。バンクレートによると、このようなローンの導入金利は現在6.26％である。
これは、30年固定金利の住宅ローンと比べても、決して大きなバーゲンではない。さらに、ARMの場合、支払額が正確にわかるという安定性を犠牲にすることになる。
マサチューセッツ州ベッドフォードにあるアメリカン・プライベート・ウェルスの社長で公認ファイナンシャル・プランナーのカシフ・アーメッド氏は、「住宅ローン金利が上昇し続ければ、毎月の支払額と同様に支払う金利も調整されます」と言う。
金利が下がると思っていても、実際のところはわかりません。オサリバン氏によれば、ARMは、変動金利が始まったら売却することがわかっている人にとっては理にかなっているかもしれない。しかし、一般的な住宅購入者、特に金利が跳ね上がった場合に支払いが困難になる可能性のある人にとっては、リスクの高い方法だ。
「変動金利は、ちょっとしたギャンブルです」とオサリバン氏は言う。