7月の運用益は6月に比べ2700万円減少し、5月の水準に戻りました。
最近1年間の値上がりはすさまじかったので、調整が必要かもしれません。今後さらに数千万円の減少は覚悟しておいたほうが良いかもしれません。
運用益は中央区勝どきの83㎡新築マンション相当ですが、最近の新築マンション価格は値上がりが激しく、あまり参考になりません。そこで、中古マンションの動向を、2024年07月29日のニッセイ基礎研究所のレポートで学びましょう。
首都圏中古マンション市場動向（2024年６月）～成約価格上昇と成約件数増加が継続。東京では新規成約率の改善と在庫戸数の減少が目立つ
■要旨
2024年6月の首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比が13カ月連続で増加、成約価格は同49カ月連続で上昇となった。これに対して、新規登録価格と在庫価格は横ばい傾向にあり、売りに出された中古マンションのうち、「立地が良く築年が浅い」といった相対的に好条件のマンションを中心に取引が増加するなか、成約価格とのかい離が拡大している。
東京都では建築費の上昇などを背景に新築マンションの販売価格が上昇し、新規供給が限られるなか 、中古マンションへの需要シフトが強まっているようだ。一方、その他のエリアでは価格は上昇基調を維持しているものの在庫戸数が高止まりするなど、実需層が中心のエリアでは市況減速の兆しも見られる。
首都圏中古マンション市場は、新築マンション価格に対する相対的な割安感などを背景に、価格の上昇と成約件数の増加が継続すると考えられる。ただし、日銀の金融政策正常化に伴い、今年後半より変動型の住宅ローン金利も上昇に向かうことが予想され、マンション需要への影響を注視する必要がありそうだ。
成約価格上昇と成約件数増加が継続。好条件のマンションを中心に取引が増加
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2024年6月の首都圏中古マンションの成約件数は3,259戸（前年同月比+4.8％）となり13カ月連続で増加した（図表1）。
また、成約価格は4,956万円（前年同月比+7.5％）と2020年６月から49カ月連続で上昇となった。これに対して、新規登録価格と在庫価格は横ばい傾向にあり、売りに出された中古マンションのうち、「立地が良く築年が浅い」といった相対的に好条件のマンションを中心に取引が増加するなか、成約価格とのかい離が拡大している。新規登録価格(4,294万円、前年同月比+4.7％)の上昇率は成約価格の伸びを下回り、在庫価格(4,062万円、前年同月比▲0.7％)は５カ月連続でマイナスとなった（図表２）。
新規成約率が改善するなか在庫戸数が減少。築古物件の売却難易度は高い
次に、首都圏中古マンションの在庫戸数は約4.5万戸（前月比▲1.9％、前年同月比▲2.5％）と、月次ベースで４カ月連続の減少となった（図表３）。成約件数と新規登録件数から求めた新規成約率1は19.3％（前月比+2.4％、前年同月比+1.3％）と中古マンションの売れ行きが改善傾向を示すなか、在庫戸数は2024年２月のピーク水準(約4.8万戸)から▲6.1％減少した。
こうしたなか、築30年を超えたマンション売却の難易度が高まっているようだ。成約物件の平均築年数が24.4年（前年同月差+0.5年、2019年同月差+2.4年）と足もとで概ね横ばいで推移する一方、新規登録物件の築年数は30.3年（前年同月差+1.0年、2019年同月差+4.6年）、在庫物件の築年数は30.0年（同+1.5年、同+5.6年）に上昇し、成約物件とのかい離が見られる（図表４）。
エリア別の動向。東京では新規成約率の改善と在庫戸数の減少が目立つ
続いて、エリア別の成約価格を確認すると、東京都が6,156万円（前年同月比+7.8％、50カ月連続上昇）、埼玉県が2,852万円（同▲1.3％、マイナス転換）、千葉県が2,899万円（同+6.4％、６カ月連続上昇）、神奈川県が4,016万円（同+8.4％、49カ月連続上昇）となった（図表５）。成約件数は東京都が1,818件（前年同月比+6.4％）、埼玉県が346件（+8.5％）、千葉県が381件（+5.0％）、神奈川県が714件（▲0.8％）となった。また、在庫戸数は東京都が約2.4万戸（前月比▲2.8％、前年同月比▲12.1％）、埼玉県が約0.5万戸（同▲0.6％、同+13.2％）、千葉県が約0.4万戸（同▲0.5％、同+16.2％）、神奈川県が約1.1万戸（同▲1.3％、同+8.0％）となった（図表６）。東京都では成約価格の上昇と成約件数の増加が継続するなか、在庫戸数は2023年５月をピークに▲12.9％減少した。建築費の上昇などを背景に新築マンションの販売価格が上昇し、新規供給が限られるなか、中古マンションへの需要シフトが強まっているようだ。一方、その他のエリアでは価格は上昇基調を維持しているものの在庫戸数が高止まりするなど、実需層が中心のエリアでは市況減速の兆しも見られる。
エリア別の新規成約率は、東京都が19.5％（前月比+2.8％、前年同月比+2.7％）、埼玉県が18.0％（同+1.3％、同+0.3％）、千葉県が25.7％（同+3.4％、同▲0.6％）、神奈川県が17.1％（同+1.6％、同▲1.3％）となった（図表７）。新規成約率について、東京都がコロナ禍前の2019年水準を上回る一方、神奈川県は2019年水準と同等、埼玉県、千葉県、神奈川県は2019年の水準を下回っており、中古マンションの売れ行きについてエリア間で濃淡が生じている。
首都圏中古マンション市場は、新築マンション価格に対する相対的な割安感などを背景に、価格の上昇と成約件数の増加が継続すると考えられる。ただし、日銀の金融政策正常化に伴い、今年後半より変動型の住宅ローン金利も上昇に向かうことが予想され、マンション需要への影響を注視する必要がありそうだ。
