今月も101,000円を自動買付した以外、取引はありません。
5月にはトランプ関税が少し落ち着いて来て、評価額が上昇しました。
過去の歴史から言って、アメリカを中心に世界の株式のインデックスファンドに投資しておけば、10年後には2倍、20年後には4倍になるだろうと推測が成り立つので、日々、年々の相場変動には一喜一憂しません。
一方で、不動産価格の変動は全く見通せません。
次の二つの見通しを比べてみましょう。結論は、将来のことは分からないということです。
- 東洋経済ONLINE 2019/03/15：東京の不動産価格がこれから｢下落｣する必然
- オウチーノニュース 2025/05/30：【2025年最新】日本の不動産価格は今後どうなる？推移といつ下がるかの見通しを解説！
東京の不動産価格がこれから｢下落｣する必然
23区は住宅｢選び放題｣の時代が到来する
「都内不動産下落」が断言できる理由
これからの東京では「相続ラッシュ」が避けられないうえ、生産緑地の一部が賃貸や売却といった形でマーケットに拠出される「農地放出」まで控えており、結果として不動産の供給圧力が強くなります。
それに加えて「働き方改革」の影響などもあり、確実に起こってくるのが、隣り合った街と街との間で生じる格差拡大と不動産価格の「下落」です。
このように言うと、必ず受けるのが「東京は絶対に大丈夫だ。現に銀座の地価は平成のバブル期よりも上がっている」といった指摘です。
そのとおりです。ただし東京の不動産について考える場合、つねに「投資用の不動産」と「実需に基づいた不動産」との違いを理解しておかなければなりません。
例えば、毎年その価値が上がった、下がったと話題になる銀座5丁目の地価とは、あくまで「投資用の不動産」だということです。なお2020年以降、とくに五輪前後に東京に起こりうる景気後退、さらには世界経済の動向次第で、私は投資用不動産の価格でも下落局面がくると考えています。
ただし投資用マネーには必ず循環があります。例えばニューヨークやロンドン、香港やシンガポール、台北などの世界不動産マーケットの中で投資利回りを比較して、「東京が割安」と感じられれば、投資マネーは当たり前のように東京マーケットへ姿を現します。
東京の投資用不動産マーケットは世界の金融不動産マーケットの中に深く組み込まれています。ですので、これは『街間格差 オリンピック後に輝く街、くすむ街』の中で見いだそうと試みた「これから先、本当に住むべき街」というものとは、まったく別の世界の話題となります。
つまり、あくまで私たちが住んだり、生活をしたりするという「実需に基づいた不動産」という意味では、東京の不動産価格はこれからかなり下落していくというのが私の見立てです。
また、供給圧力が強くなるだけでなく、東京の人口増加ペースも鈍り、いずれ減少に転じます。人が集まらなくなるということは、それだけ住宅に対する需要も減退し、価格においては下落バイアスがかかる、ということです。
もちろん住宅の価格は人口の増減だけで決まるものではありません。
実際これまでの日本では人口の増加ペースが鈍っても、世帯数が増え続けてきました。ライフスタイルが変化し、核家族や単身世帯が増えたことがその原因です。結果、日本の世帯数は5340万世帯（2015年国勢調査）まで増え、それが住宅の価値を押し上げてきました。
しかしその世帯数すら国立社会保障・人口問題研究所の推定では2023年の5419万世帯を境に減少へ向かうとされています。
「借り手市場」「買い手市場」になる
これからの日本においては若者人口が減り、高齢者の単身世帯が引き続き増加します。ただ、後者の世帯はすでに住宅を所有しているケースがほとんどで、新たに住宅を買ったり借りたりする層ではありません。そういった意味で、若者人口が減少してしまえば、やはり住宅に対する実需が減らざるをえないのです。
「供給が増えて、需要が減る」ということは、価格は下がる。これは経済学の基本中の基本と言えます。さらに言えばこれから先、都内の不動産は「借り手市場」「買い手市場」へと転換していきます。賃貸だろうと購入だろうと、都内の不動産はエリアによっては選び放題になるでしょう。
自由度が高まるということは、都内における住まい選びの審美眼が上がることを意味します。
今までは、とにかく「会社ファースト」の考えのもと、会社にアクセスしやすく交通利便性の高い住宅を選んできたのかもしれません。しかしこれからのマーケットではもっと落ち着いて、あくまで「住む」「暮らす」ということをさまざまな角度から「考える」ようになるはずです。
会社への通勤は都内の不動産が大量に拠出されることで楽になる。加えて働き方改革の進展によって必ずしも9時から5時まで都心のオフィスで勤務することが求められなくなる。
つまり自身で使える自由な時間が増えることを意味します。そして、そうした視点であらためて東京を捉えたとき、ニーズを満たすことができる「街」、そしてできない「街」で、受ける恩恵が大きく開いてしまう。それこそが、私の主張する「街間格差」の正体です。
オウチーノニュース 2025/05/30：
【2025年最新】日本の不動産価格は今後どうなる？推移といつ下がるかの見通しを解説！
高騰はいつまで続く？下落のタイミングとは？
2025年も不動産価格の高騰が続くと思われますが、では一体この高騰はいつまで続くのでしょうか。
この章では、不動産価格の下落のタイミングについて解説します。
日銀が金利を大幅に上げたとき
近年の不動産価格の上昇は、低金利で引き起こされたインフレの結果であることから、日銀が金利を上げれば不動産価格が下がる可能性はあります。
現在の日本は、政府の利払いを増やさないために金利を低く抑えなければなりませんが、円安を是正するには金利を上げなければならないという悩ましい状況です。
しかしながら、仮に円安がさらに深刻化すれば、金利を大幅に上げる決断をしなければならないケースもあり得ます。金利を上げれば国の歳出において国債の利払いが増えてしまうことから、歳出削減や増税も同時に行っていかなければなりません。
例えば、消費税率が15％になったとしたら不動産の消費も落ち込んで価格が下落することは考えられます。
金利を上げれば高金利と高税金のダブルパンチが一気に押し寄せるため、日本経済に大きなダメージを及ぼすものと見込まれます。
不動産関連の税制が改正されたとき
最も可能性がある事象としては、不動産市場を狙い撃ちした税制の改正です。現在、不動産に関してはマイホームの取得を促すために、住宅ローン控除や登録免許税や不動産取得税の軽減、新築住宅の固定資産税の減額等の様々な節税施策が存在します。
不動産市場を鎮静化させるために、これらの税制優遇措置の終了もしくは変更はあり得ます。
特に住宅ローン控除に関しては、近年は優遇措置が縮小する方向で改正されてきていることから、このまま行けばなくなってしまうかもしれません。
現在の住宅ローン控除は2025年までの時限立法となっており、延長されるかどうかは注目のポイントです。
不動産流通を促進するための税制が見直されれば、不動産の取引件数が減少していき、価格は下落していくと予想されます。
財政再建が行われたとき
現在のインフレを引き起こしている低金利の根幹には、国の放漫財政という問題があります。国の借金を減らしていかない限り、日銀が物価の安定を目的とした本来あるべき金利の操作ができません。
2023年末辺りから自民党が裏金問題という分かりやすいスキャンダルを出し始めたため、政権与党が変わる兆しも出てきました。
新しい与党もしくは自民党でも新しい総裁が放漫財政の問題を直視し、財政再建に真摯に取り組めば、いずれは日銀が物価を安定させる機能を取り戻せると期待できます。
まとめ
以上、不動産価格の推移と今後について解説してきました。
50年間の推移を見てみると、不動産価格は株価にやや遅れる形で推移していることがわかります。
近年、不動産価格が上昇している主な理由としては「金融緩和によるインフレ」や「円安による外国人投資家による需要増」が挙げられます。
今後の予想として、金利上昇が行われるのは難しいのではないかという見方も多いです。
不動産価格が下落するタイミングとしては、「日銀が金利を大幅に上げたとき」や「不動産関連の税制が改正されたとき」が考えられます。
金利は上がっても若干程度と推測されることから、インフレは長期化する懸念があります。
先のことは誰にもわかりませんが、現状を踏まえると少なくとも今後1～2年先の価格高騰は続くものと予測されます。