１割下落
私(江戸庄蔵)の運用実績は、２０２２年は１月初旬に高値を付けた後、下旬にはかなり下落しました。その理由は、FOMCの金融緩和終了とウクライナ情勢です。一時は１割近く下がりましたが、月末には少し値を戻しました。
１４０万円下落
未だ投資を始めて間もない私の子供は、１月初に２００万円上がったと言って喜んでいましたが、その後、利益が６０万まで圧縮されて驚いていました。
下落幅を知らない
もう一人の子供は、自動積立で低コストインデックスファンドに投資するだけで、株価の上下はあまり見ていないようです。実は、特に若い人にとって、この方法が最も良い方法で、２０年経つと、自動振り込みの金額と同じだけ複利の利回りが付く結果になるでしょう。
８５０万円下落
連れ合いは、ちょうど１０％下落して、機嫌が悪くなりました。
私(江戸庄蔵)は、最大で２，３００万円下落しましたが、１月末から２月初めにかけて少し戻しています。一喜一憂せずに、そのまま置いておけば、１０年で２倍になるはずです。大事なことは株価が下がった時に売らないことです。
運用益
今月の運用益は新宿区西新宿の新築１戸建て（土地32.52坪、建物43.57坪）相当です。
新宿の住宅街は１坪４００～５００万円
運用益を示す道具として、いつもは都心の新築マンションの価格を使っていますが、今回は新築一戸建てにしてみました。都心では新築一戸建ての物件が少ないので、なかなか的確に表示できるような手頃な物件がありませんが、何とか探しました。「新宿区西新宿の新築１戸建て（土地32.52坪、建物43.57坪）」という物件ですが、都心なので物件価格のほとんどが土地代に取られているようです。このあたりの土地は、１坪４００～５００万円のようです。現在は１９９０年代の土地バブルほどではありませんが、普通のサラリーマンには手が届きません。
東京の地価の相場
２０２０年の新型コロナ流行時から、東京の不動産物件の相場が上昇しているようで、今でもその傾向が続いています。そこで現在の相場をSUUMOで調べてみました。
都心は３００万円以上
東京都心の、千代田、中央、港、新宿、文京はすべて３００万円／坪以上です。この値段は旗竿地（はたざおち）なども含めた価格ですから、南向きの整形地だと５割ぐらい高くなるかもしれません。それにしても千代田区の１４００万円というのはすごいですね。
山手線の周辺の台東区、目黒区、渋谷区も３００万円／坪以上です。
| 市区郡 | 土地相場 |
| 千代田区 | 1,427.5 万円/坪 |
| 中央区 | 709.7 万円/坪 |
| 港区 | 660 万円/坪 |
| 新宿区 | 324.1 万円/坪 |
| 文京区 | 342.4 万円/坪 |
| 台東区 | 326.5 万円/坪 |
| 墨田区 | 248.8 万円/坪 |
| 江東区 | 244.9 万円/坪 |
| 品川区 | 299.1 万円/坪 |
| 目黒区 | 321.5 万円/坪 |
| 大田区 | 210.9 万円/坪 |
| 世田谷区 | 240.5 万円/坪 |
| 渋谷区 | 502.8 万円/坪 |
| 中野区 | 216.8 万円/坪 |
| 杉並区 | 191.6 万円/坪 |
| 豊島区 | 282.6 万円/坪 |
| 北区 | 204.1 万円/坪 |
| 荒川区 | 192.4 万円/坪 |
| 板橋区 | 163.6 万円/坪 |
| 練馬区 | 142.2 万円/坪 |
| 足立区 | 113.7 万円/坪 |
| 葛飾区 | 119.2 万円/坪 |
| 江戸川区 | 136.2 万円/坪 |
| 八王子市 | 44.1 万円/坪 |
| 立川市 | 79.3 万円/坪 |
| 武蔵野市 | 195.9 万円/坪 |
| 三鷹市 | 138.2 万円/坪 |
| 青梅市 | 30.5 万円/坪 |
| 府中市 | 99.4 万円/坪 |
| 昭島市 | 66 万円/坪 |
| 調布市 | 111.3 万円/坪 |
| 町田市 | 56.1 万円/坪 |
| 小金井市 | 116.7 万円/坪 |
| 小平市 | 81 万円/坪 |
| 日野市 | 64.8 万円/坪 |
| 東村山市 | 68.9 万円/坪 |
| 国分寺市 | 90 万円/坪 |
| 国立市 | 120.3 万円/坪 |
| 福生市 | 57 万円/坪 |
| 狛江市 | 112.9 万円/坪 |
| 東大和市 | 56.6 万円/坪 |
| 清瀬市 | 70 万円/坪 |
| 東久留米市 | 74.9 万円/坪 |
| 武蔵村山市 | 48.1 万円/坪 |
| 多摩市 | 81.4 万円/坪 |
| 稲城市 | 85.9 万円/坪 |
| 羽村市 | 51.5 万円/坪 |
| あきる野市 | 30.9 万円/坪 |
| 西東京市 | 90.8 万円/坪 |
| 西多摩郡 | 34.9 万円/坪 |
東京は、土地、新築マンションとも価格が上昇していますが、どのような人が新築マンションを買っているのでしょうか。ダイヤモンド・オンラインの記事で確認してみましょう。
東京都内の新築マンション、4タイプの購入層
【1】 国内外の投資家
まずは、転売業者を含めた国内外の投資家。今、タワーマンションなどの販売成績を見ると、結構まとめて業者が買っているんです。これは明らかに転売目的。業者がまとめて買って、何年か後に転売しています（転売規制がある物件もあります）。
【2】 地方の富裕層
次が、地方の富裕層です。東京にプロパティー（資産）が欲しいと思ったとき、東京中心地のマンションは相当高くなっている。今回話に上がっている『晴海フラッグ』は、東京中央区のアドレスでありながら、ある程度まとまった物件を手に入れることができる。そういう意味で地方の富裕層も、相当関心を持っていると思います。
【3】 高齢者の節税対策
都心部のタワーマンションなんかを買う多くの人が、いわゆる節税目的です。今、高齢者で富裕層の方が、ものすごく増えているんですね。そろそろ相続が心配になってきて、相続対策をやるとなると昔はアパートだったのですが、最近は高層マンションの時価と評価額の差額を利用して節税をしようと。タワマン節税といって、10年ほど前に一世を風靡し、その後、税制改革で高層階であればあるほど固定資産税率が上がるようになりました。それでも節税効果はあるので、高齢の富裕層が節税を目的に買う。都内の高層マンションでは、かなり大きなメジャーな顧客層になっています。
【4】 超パワーカップル
最後の4つ目が、いわゆる実需層。都心部の新築マンションを買える層というのは、俗に言われるパワーカップル。ただ、これまでの世帯年収1000万円程度のパワーカップルではもう買えないレベルになってきて、今は夫婦ともに上場企業に勤めるような、世帯年収で1500万円とか2000万円の超パワーカップルが実需で購入しています。