株価上昇は気が付いてからでは遅い

２０２２年に入ってから、頭打ちですが大きく下がっているわけではありません。２０１８年から２０２０年も、同じように頭打ちの状態でしたが２０２０年後半から急に伸びて、２０２１年いっぱい上昇しました。したがって上昇期間はわずか１年半でした。このように、株式投資は、いつの間にか上昇が始まって、あっという間に止まってしまうので、買いのチャンスを狙うのではなく、あらかじめ買っておいて、上昇のチャンスを逃さない方が賢明だと思います。

億ション

現在まで運用益は、東京都港区白金の７７㎡新築マンション相当で、１億５千万円以上です。私はマンション派ではなく、高価なマンションを買うつもりはありませんが、いったい同一人達が１億、２億円のマンションを買っているのでしょう。かつては、億ションというものは非常に高額なものの代名詞でしたが、現在は、東京２３区内の一戸建て建売住宅でも７～８千万円の物件が標準ですから、１億円という不動産は、極端に高いわけではありませんが、普通のサラリーマンにとっては、なかなか手が届かないことも事実です。

億ション購入者

億ションは、どういう人が買うのでしょうか？

• 投資目的の日本人
• 投資目的の外国人
• 自分で住むため（稼ぎ手は主に一人）
• 自分で済むため（パワーカップル）
• 半分は投資、半分は実生活用

等が考えられます。

最近、マンションは購入時よりも高い物件があるようですが、マンションに限らず、一戸建て住宅でも、東京２３区では最近２０年間で地価が上がっていますから、土地代だけ考えると２倍になっています。現在進行中のインフレが始まる前でも、既に２０年で２倍になっているのですから、今後はどうなるか見当が付きません。さらに現在のインフレを好機と見て外国人が日本の不動産に投資し始め、アメリカ、香港だけでなく、インドネシアやフィリピンの投資家、資産家も購入しているようです。

一方、不動産が値下がる要因としては、テレワークの進展と生産緑地２０２２年問題があります。

テレワークについては、一部に揺り戻しの動きもあり、業種、職種、個別企業の考え方によって動きは様々です。私の知り合いは、最近全く通勤せず、１００％テレワークで面談等の実施しています。

生産緑地については、ヤフーニュースで最近の動向を確認しましょう。

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生産緑地の2022年問題とは

生産緑地の2022年問題は、31年前に改正された生産緑地法が関係しています。国土交通省が公表する「宅地化農地の現状」によると、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の市街化区域内にある農地を都市計画において、保全する農地（生産緑地）と宅地化農地に区分しました。

●1991年4月の生産緑地法の改正
●1991年度末での長期営農継続農地制度の廃止
●1992年度からの固定資産税等の課税の適正化等の措置

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を合わせたものです。

1991年に生産緑地法の改正によって、保全すべき農地は生産緑地として30年間農地として営んでいくことが義務付けられました。これを30年間の営農義務といいます。生産緑地の8割は1992年に決定されているため、2022年になると一斉に営農義務から解放され、市に対して買い取りの申し出が可能になります。

仮に買取の申し出が大量に発生すれば、地価の下落を引き起こすのではないかと危惧されているのが、生産緑地の2022年問題です。

地価への影響

一見、都市部の地価が下落するように思える問題ですが、実際には影響はさほどないと思われます。理由は2つあります。

■宅地化農地の存在

先ほど、1991～1992年にかけて、都市計画において保全する農地（生産緑地）と宅地化農地に区分したとお話しました。宅地化農地は生産緑地と異なり、現状農地だったとしても宅地と扱われて固定資産税が高くなります。

税金の負担を大きくすることで、宅地への転用を狙った措置だと思われます。では、実際にどれほど宅地化農地は減少したのでしょうか。

三大都市圏の特定市における宅地化農地の面積は、国土交通省が公表する「宅地化農地の現状」によると、1993年に3万628ヘクタールであったものが、2016年には1万1956ヘクタールと半分以下になっています。

このように、確かに大きく減ってはいるものの、生産緑地は2016年時点で1万3088ヘクタール、令和2年都市計画現況調査によれば、2020年時点で1万2332ヘクタールあります。宅地化農地は宅地扱いのため、生産緑地と異なり市場での売却処分が可能です。はるかに処分しやすいにも関わらず、これだけの面積が残ったままになっています。

税金面で圧倒的に不利だった宅地化農地ですら40％が残ったままになっている現状を考えれば、生産緑地の営農義務がなくなったからといって、すぐさま市に買い取りの申し出が殺到するとは考えにくいでしょう。

■生産緑地は継続可能な上に処分が困難

30年の営農義務がなくなったからといって、直ちに生産緑地扱いがなくなるわけではありません。地主の意向で継続させられます。

また、1990年代と比べて都市部への一極集中が弱まった上に、2020年より発生した新型コロナの影響で、都市部への人口流入は大幅に鈍っています。現状で無理に生産緑地を処分したとしても、満足な値段で買い取ってもらえない可能性が高いでしょう。

自由に売却できるならまだしも、生産緑地は市に買い取ってもらうか、買い取りを拒否されれば他の農家に売るしかありません。いずれもかなわなかったときに初めて宅地への転用が可能になります。

需要と供給で考えた場合、そもそも有用な土地なら市か他の農家が買い取るはずです。いずれもかなわなかった土地にアパートなどを建築しても、需要は乏しい可能性が高いです。

生産緑地の2022年問題で地価の下落は考えにくい

前述の理由から、生産緑地の2022年問題で地価が下落するとは考えにくいでしょう。すでに土地を持っていて売却を考える人は、生産緑地の問題で売り急ぐ必要はありません。

ただし、すでにアメリカが金利の引き上げを開始している状況のため、今後日本でも金利の引き上げがあるとすれば、金利引き上げ前に売るほうがよいでしょう。

これから土地を買おうとする人は、生産緑地の2022年問題があるから土地が安く買えるとは思わないほうがいいです。どうしても安く買いたいなら、少しでも郊外の土地で妥協するほうが現実的でしょう。