アメリカの株価は上昇しましたが、円高に振れたので、評価益は先月より100万円以上減少しました。
2008年から2014年まではリーマンショックの影響で評価額が低迷していましたが、2015年からは、1306（TOPIXの株式ETF）とVOO、SPY（S&P500株式ETF）を購入して好調です。
最近10年程度、日米の株価は上昇していますが、不動産価格も上昇しています。
不動産は、賃貸が良いのでしょうか？それとも持ち家でしょうか？
2024年12月2日のUSA TODAYの記事を読んで見ましょう。
Homeowners have nearly 40x the wealth of renters. But what’s causing the wealth gap?
持ち家は賃貸の約40倍の富。しかし、この貧富の差の原因は何なのだろうか？
持ち家は長い間、富を築き、アメリカ人を中流階級に引き上げる手段として知られてきた。しかし、新しい報告書は、賃貸が多くの世帯に負担をかけ、経済的安定と富の創造を遠ざけている他の側面を強調している。
超党派のシンクタンクであるアスペン研究所の報告書は、「キャッシュフローが少ない、貯蓄が少ない、信用度が低い、これらはすべて、賃借人がより強固な経済的幸福を築こうとする際にしばしば直面する課題を浮き彫りにしている」と指摘している。
いくつかの公的プログラムはこれらの問題の多くを緩和しているが、報告書は政策的な解決策があることを示唆しているという。今回のように緊迫した住宅市場では、持ち家によってもたらされる富を築く機会が、過去ほどには多くの人々にとって将来実現できないかもしれないのだから。
連邦準備制度理事会（FRB）の調査によると、57％の賃借人は持ち家よりも賃貸の方が便利で柔軟性があり、36％は単に賃貸を好むという。
それでも、この問題の大きさ（持ち家所有者の純資産中央値が約40万ドルであるのに対し、賃借人の純資産中央値はわずか1万400ドルであり、その約半分しか持ち家資産で占められていない）は、持ち家を持てない、あるいは持ちたくない人々の経済的安定を確保するためにやるべきことがたくさんあることを示唆している。
賃貸契約者はキャッシュフローに苦しんでいる
キャッシュフローを常にプラスにすること、つまり家計の支出をすべて終えた後の余剰収入は、経済的安定を達成し、富を築くために不可欠である、と報告書は主張している。しかし、賃借人は多くの点で不利である。そのうちのひとつがこれだ：
- 全賃貸世帯の半数が、税引前所得の30％以上を住居費に費やしている。約27％の賃借人は、収入の半分以上を住宅に費やしている。
- 2023年時点で、住宅所有者の54％は収入が支出を上回っている。キャッシュフローが黒字の賃借人は39％に過ぎない。
- どの所得レベルでも、賃借人は貯蓄が少なく、食費、ガス代、エネルギー代、住居費などの高騰のため、最近は支出を減らし始めている。
- 2022年時点で、退職金、事業用株式、株式や債券、本宅以外の不動産など、値上がりする可能性のある資産を所有している賃借人はわずか48％だった。住宅所有者の78％以上が、このような 「値上がり資産 」を所有している。
- 2022年現在、借家人の約18％が何らかの借金の支払いが遅れており、これは借家人の割合の約2倍である。 借家世帯は持ち家世帯よりも負債所得比率が高く、持ち家世帯よりも学生ローンの負債を抱える可能性が高い。学生ローンを抱えていると、頭金を貯めるのが難しくなり、住宅ローンの貸し手がローンの審査に用いる負債対収入の指標に歪みが生じるため、学生ローンの借り手が賃貸住宅にとどまる可能性が高くなる、と報告書は述べている。
- 報告書は、あらゆる所得水準のアメリカ人が家を借りていることを強調しているが、2022年には、賃貸世帯の半数強が年収50,000ドル未満である。「この収入基準以下の賃借人の多くは、脆弱な住宅事情にあり、住宅扶助を利用できないが、立ち退きのリスクはある」と著者は書いている。
- 2010年から2015年のデータでは、賃借人の84％が550点以下であったのに対し、750点以上の賃借人は27％に過ぎなかった。そのため、住宅ローンやビジネスローンなどのクレジットを利用するのが難しくなっている。
- 家賃相場は2020年初頭から2022年8月までに27％上昇し、その後下がってはいるものの、多くの賃借人、特に住宅購入のために貯蓄をしようとしている賃借人にとっては厳しい状況が続いている。それは、住宅の購入費用が「（家族財産を持つ人を含む）最も経済的に裕福な購入者以外のすべての手の届く範囲を超えており、多くの賃借人が将来のための経済的な回復力を構築するためのアプローチを再考せざるを得ない状況」であるにもかかわらず、である、と著者らは書いている。
賃借人世帯が経済的安定を得るにはどうすればいいのか？
何ができるのか？報告書は、最低賃金の引き上げ、低コストの教育訓練、低・中所得世帯のための税額控除（所得税控除（EITC）や子ども税額控除など）など、賃借人を支援するためのいくつかの政策について概説している。
「地域市場には、一般的に住宅供給の大幅な増加が必要である 「と著者は書いているが、」特に、手頃な賃貸住宅の供給を維持・増加させる取り組みが必要である”。手頃な価格の賃貸住宅バウチャーなどの賃貸支援は、最も弱い立場の世帯を助けることができる。
職場の退職金貯蓄制度など、すでに存在する制度を拡充することは、持ち家のない世帯の資産形成を支援することができる。また、スターター・ハウスの供給を増やし、クレジット・スコアの要件を緩和し、頭金支払いプログラムを強化するなどして、より多くの賃借人がオーナーになりやすくすることも有効である。
「強く健全な国には、居住地の所有の有無にかかわらず、すべての国民が富の形成を可能にする条件や手段を利用できることが必要である」と報告書は結論づけている。