私の運用実績2023年2月:評価益は港区芝浦の81㎡新築マンション相当

インフレ時は株式と不動産が有利?

2020年と2021年は評価益が急上昇しましたが、2022年は、指数2050を限度として頭打ちになっています。現在のようにインフレの時には、一般に株式と不動産が有利だと言われていますが、今回、株式については当てはまりません。もう少し説得力のある言い方をするのであれば、株価は2021年までに上がり過ぎたので、本来であれば2022年は下落すべきところを、インフレに対応して下落せずに踏みとどまっている、ということでしょうか。

私は東京に住んでいますが、周辺の地価は現在、坪300万円程度に上昇しています。これでは、普通の人は買うことができないのではないでしょうか。東京の地価の行方を知りたいので、ダイヤモンド不動産研究所の記事を見てみます。


東京都の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!

東京都の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東京都の土地の価格・相場は?

現在の価格は、219万円/坪(10年前比+22.0%)
東京都の土地価格相場は坪単価 219万円(66.2万円/㎡)となった。過去10年間で+22.0%となっている。これは東京都周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。

東京都の土地価格

8,276万円(219万円/坪)
10年前比+22.0%(前年比+3.7%)
平均駅距離 : 12.91分
平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
平均土地面積 : 125.0㎡(37.9坪)
※2020年時点の価格相場です。

東京都の土地価格推移

■現在の土地価格

東京都:8,276万円(219万円/坪、10年前比+22.0%)

(参考)周囲の土地価格は?
埼玉県:3,170万円(54万円/坪、10年前比▲2.5%)
千葉県:1,615万円(27万円/坪、10年前比+24.9%)
神奈川県:3,910万円(81万円/坪、10年前比▲10.9%)

東京都の価格は過去10年で+22.0%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、+22.1%

では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の土地価格を予想

  • グッドシナリオ
    12,542万円(331.7万円/坪、10年間で+51.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    10,101万円(267.1万円/坪、10年間で+22.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    7,475万円(197.7万円/坪、10年間で▲9.7%を予想)

■10年後の土地価格

東京都:10,101万円(267.1万円/坪、10年後は+22.1%)

(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
埼玉県:3,118万円(53万円/坪、10年後は▲1.6%)
千葉県:2,023万円(33万円/坪、10年後は+25.3%)
神奈川県:3,429万円(71万円/坪、10年後は▲12.3%)

ノーマルシナリオで、10年後に+22.1%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。

コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆東京都の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 214万円/坪
2010年 179万円/坪
2015年 185万円/坪
2020年(現在) 219万円/坪
2025年 243万円/坪
2030年 267万円/坪

23区の現在地価と将来地価予想

23区 現在地価 万円/坪 過去10年値上がり率 10年後地価予想 万円/坪 将来10年値上がり予想
千代田区 259.0 22.0% 315.8 22.1%
中央区 268.0 22.0% 326.5 22.1%
港区 256.0 0.7% 297.5 16.3%
新宿区 287.0 36.9% 362.4 26.1%
文京区 291.0 32.3% 332.5 14.1%
台東区 254.0 39.6% 341.0 34.4%
墨田区 231.0 30.1% 303.7 31.5%
江東区 292.0 19.6% 299.4 2.5%
品川区 278.0 23.0% 260.6 -6.1%
目黒区 311.0 18.4% 247.2 -20.4%
大田区 264.0 14.7% 275.8 4.3%
世田谷区 262.0 16.7% 229.1 -12.4%
渋谷区 299.0 34.6% 340.1 13.7%
中野区 230.0 23.9% 177.0 -23.2%
杉並区 245.0 17.0% 257.6 5.3%
豊島区 266.0 32.4% 282.1 6.1%
北区 195.0 47.4% 201.1 3.4%
荒川区 192.0 24.6% 188.8 -1.7%
板橋区 177.0 28.7% 237.9 34.4%
練馬区 176.0 15.1% 139.7 -20.6%
足立区 128.0 14.7% 118.8 -7.1%
葛飾区 161.0 15.9% 154.1 -4.2%
江戸川区 151.0 16.3% 166.7 10.6%