NISA口座を120万円、特定口座を220万円
2020年1月に1306（TOPIX連動型上場投資信託(ETF))を340万円売却しました。NISA口座を120万円、特定口座を220万円です。これでNISA口座の残高がゼロになり、つみたてNISAのみになりました。私の金融資産のうち国内株式のETFである1306が全体の4分の1を占めていて、国内株式のウェイトとしては、適度な水準だと思いますが、外貨ETFだと売却した場合為替手数料がかかるので、国内ETFを優先して売却する方針です。
家屋修繕費
今回は通常の生活費補填ではなく、家の修繕費です。我が家は、2005年にパナホームで建て、その後15年間、全く支障なく暮らしてきました。壁面タイルは光触媒なので、15年経過しても購入時のままのようなきれいさです。パナホームは、阪神淡路大震災の時、一棟も倒れなかったことを自慢していました。東京は今後30年の間に70％の確率で首都直下型地震が起こるとされていますので、地震に強いハウスメーカーとしてパナホームで建てました。現在は社名を変えてかなソニックホームズになっています。
地震予知はできない
しかし、先日久米宏の「ラジオなんですけど」というTBSラジオ番組を聞いていたら、東京大学名誉教授のロバート・ジェームズ・ゲラー（アメリカ合衆国の地震学者）が、「地震の予知はできないし、予測もできない。地震はいつどこで起きるか分からない。何年間に何パーセントの確率で地震が起きるというのは疑わしい。それでも、そういう風に言えば、学者は政府から研究費をもらえるし、ゼネコン業者やマリコン業者（海洋関係の土木工事・港湾施設・建築の建設工事を中心とする建設業者）が儲かるのだ。そしてそこに政治家の利権が絡んでいる。研究者も、自分がお世話になった大学教授の地震研究は嘘っぱちだとは言えないので、『地震は起きる可能性がある』という言い方をしてごまかしている。でも新聞記者とオフレコで話すときには、『地震予知はできない』とまではいわないが、『地震を予知することは非常に難しい』と、本音を言っている。」と大胆な発言をしていました。私たちにわかることは、地震は、いつ、どこで、どれほど大きなものが起きるか分からないということです。
マンションの修繕積立金との比較
我が家の修繕の話に戻りますと、建設当初の15年間の保証期間が今年の春で期限切れになります。そこで昨年、家の状態を確認して、修繕が必要な部分と見積もり400万円を提示されました。私の主義は、見た目よりも実質ですから、見た目の部分を全部外し、保証に必要な修繕だけをリフォームしてもらうことにしました。総額で300万円必要です。
意見をまとめる難しさ
どれだけ修繕を実施するかを決めるのは、私と連れ合いですが、連れ合いは見た目も気にして、「ベランダに敷いてあるタイルが黒くなったから、これを機会に換えたい。」といいます。最終的にはタイルを取り替えないことになりましたが、下手をすると、夫婦げんかになることもあり得ます。一戸建てでも意見がまとまりにくいのですから、マンションはさらに大変でしょう。
マンションの規約変更、建て替え
マンションは、区分所有法の強行規定に反する規約は無効になります。また、管理規約の改正には特別多数決議（ 区分所有者数および議決権数の各４分の３以上 ）が必要とされます。建替え決議には、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成が必要です。最近、港区などの高級マンションは中国人などが投資目的で買っているとも聞きますので、将来の建て替えは一層困難になるのではないかと思います。
修繕資金の調達
私は普段から余裕資金をあまり持たず、ほとんど全額をETFなどで運用していますから、そのETFを売って資金調達することにしました。売却するのは国内のETFである1306(TOPIX連動型上場投資信託(ETF))です。NISA口座分は4年前に100万ほど買って、15万円の譲渡益が出ましたが、NISAですから課税されません。一方、特定口座分は、アベノミクスの始まる直前の2012年初めに買いました。当時の単価は840円で、売却は1800円でしたから2倍以上に増えています。譲渡益120万円から所得税等20万円を差し引かれます。
インタネットで指値発注
ETFを売却するときは、インターネットの画面で売ります。その時の取引価格と売却口数を入力して指値発注します。少しでも高く売ろうとして高めの指値を入力すると、なかなか取引が成立しないこともありますが、私は待つのが嫌なので、取引価格のまま入力します。成り行き注文という方法もありますが、指値の方が納得感があるので、最近は指値発注にしています。
逆指値
発注画面の中に逆指値注文という項目があります。逆指値注文というのは、リスクを最小限に抑えたり、一定の条件で利益を確保することが可能となるとの説明を野村證券がしています。概要は以下のようなことです。
売るだけなので逆指値は不要
「株価が上昇して当初設定した価格以上になったら買い」、「株価が下落して当初設定した価格以下になったら売り」など、株価が設定の価格（トリガー価格）に達した時点で自動的に注文を執行します。しかし、今回は、売るだけで買うことがありませんから、逆指値注文を利用する意味がありません。
修繕代金支払いは3回に分割
この売却金3百万円を、100万円ずつ3回に分けてパナソニックリフォームに送金します。それは契約成立時金、着工時金、完成時金の3回です。
資金調達のタイミング
今回の修繕は、たまたま、株式相場が良い時期だったので、あまり抵抗なく払えましたが、もしリーマンショックのようなときであれば、精神的ダメージは大きかったでしょう。修繕代金は百数十万ぐらいなら良いなと、甘い期待を当初抱いていましたが、300万円は大きな出費です。
修繕積立金
マンションであれば、修繕積立金を毎月積み立てるので、一時的出費はあまりないかも知れませんが、それでも積み立て不足などの問題が発生する恐れはあります。
今回支払った300万円を15年間に積み立てるとすると、
3,000,000円 ÷ 15年 ÷ 12か月 ＝ 16,700円
ですから、マンション並みの修繕積立金といえるでしょう。
ただし、マンションだと同額程度の管理費も支払わなければなりませんから、その分は一戸建ての方が割安かも知れません。