日: 2024年3月10日

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私の運用実績2024年2月：評価益は東京都中央区勝どきの92㎡新築マンション相当

過去最高

2022年4月は日経平均が過去最高値を更新し、私の運用実績も過去最高で元本の3.32倍に伸びました。私のポートフォリオの中で、日本株は1306（TOPIXの株式ETF）だけです。割合は約２割です。アメリカでも、ダウやS&P500が最高値を更新しているので、それらの恩恵を受けた形です。

個別株やアクティブファンドで儲けた人の裏には・・・

新聞や雑誌では、個別株やアクティブファンドで儲かったという記事を取り扱いますが、大儲けをしたのはごく少数で、その裏には大損をした人たちがたくさんいることを忘れてはいけません。

宝くじの還元率は47%

宝くじ売り場には、例えば「4億円の当選くじがこの売り場から出ました」というような広告が出ていますが、還元率は47%ですから、他の人達が8億円の宝くじを買ったということです。

宝くじには「還元率は47%です」という表示を大きく出すべきだと思うのですが、たばこやお酒と違って、そのような表示はされません。

金持ちで宝くじを買う人は少ない

大会社の社長たちは宝くじを買うことはありません。そして宝くじを買うのは比較的低所得の人達が多いのです。その人たちは還元率が47%しかないということを知ったうえで買うのなら良いのですが、それを知らせずに売るのは問題です。

誰が儲けているのか？

宝くじを発売できるのは、宝くじの法律「当せん金付証票法」（昭和23年施行）に定められた全国都道府県と20指定都市、つまり地方自治体です。 この地方自治体が、総務大臣の許可を得て発売元となり、発売等の事務を銀行等に委託しています。

宝くじの販売に携わる人は、自分の行っていることの罪深さを自覚してほしいものです。

最近は不動産価格が高騰しているので、億ションという言葉は死語になりつつあります。日本の不動産価格はどうなるのでしょうか。 2024/02/26のオウチーノニュースを見てみましょう。

【2024年最新】日本の不動産価格は今後どうなる？推移といつ下がるかの見通しを解説！

国内の不動産価格は2013年ごろから総じて上昇傾向が続いています。
特にここ1～2年は、地価公示が中心部から少し離れた郊外で高い上昇率を示しており、実需が郊外に逃げるドーナツ化現象も出始めています。

一方で、日銀は未だに金融緩和の姿勢を固持していることから、今のところ価格高騰はしばらく続く見込みが強いです。

不動産価格の上昇はいつまで続き、下落するタイミングはいつなのでしょうか。
この記事では、2024年最新の不動産市況を踏まえながら、「不動産価格の推移と今後」について解説します。

不動産価格の推移

最初に、長期的な視点で見た場合の不動産価格の推移を確認します。

不動産価格(土地価格)と日経平均の50年の推移
1975年から約50年間における不動産価格(土地価格)と日経平均の推移を以下の図に示します。

不動産と日経平均グラフ

グラフは青線が地価公示の全国平均価格、赤線が日経平均終値です。
地価と日経平均は似たような動きを示していますが、注目したいのは少しピークがずれているという点です。

株価は不動産価格の先行指標と呼ばれており、株価のピークの約1年後に不動産価格がピークを迎えます。

バブル時代は地価が1991年にピークを迎えていますが、日経平均のピークは1989年です。
リーマンショックでは地価が2008年にピークを迎えていますが、日経平均のピークは2006年となっています。

地価公示は毎年1月1日時点の価格を反映しているものであるため、例えば2008年の価格は実質的に2007年の値動きを反映した価格です。
よって、バブル時代もリーマンショックも実質的なタイムラグは、1年程度の遅れとなっています。

不動産価格指数の推移

不動産価格指数とは、2010年平均を100としたときの価格変動推移を表した数値のことです。
地価公示は1年に1度しか公表されない情報ですが、不動産価格指数は毎月公表されることから細かい値動きを把握できる指標となっています。
また、地価公示は土地のみであるのに対し、不動産価格指数は住宅地や戸建て住宅、マンションの指標が把握できる点が特徴です。

2024年1月31日時点に公表された不動産価格指数は、下図のようになっています。

不動産価格指数のグラフ

50年間の推移を見てみると、不動産価格は株価にやや遅れる形で推移していることがわかります。

近年、不動産価格が上昇している主な理由としては「金融緩和によるインフレ」や「円安による外国人投資家による需要増」が挙げられます。

今後の予想として、金利上昇が行われるのは難しいのではないかという見方も多いです。

不動産価格が下落するタイミングとしては、「日銀が金利を大幅に上げたとき」や「不動産関連の税制が改正されたとき」が考えられます。

金利は上がっても若干程度と推測されることから、インフレは長期化する懸念があります。

先のことは誰にもわかりませんが、現状を踏まえると少なくとも今後1～2年先の価格高騰は続くものと予測されます。

高騰はいつまで続く？下落のタイミングとは？

2024年も不動産価格の高騰が続くと思われますが、では一体この高騰はいつまで続くのでしょうか。

  • 日銀が金利を大幅に上げたとき
  • 不動産関連の税制が改正されたとき
  • 財政再建が行われたとき

現在のインフレを引き起こしている低金利の根幹には、国の放漫財政という問題があります。国の借金を減らしていかない限り、日銀が物価の安定を目的とした本来あるべき金利の操作ができません。